2016房地產經紀人《制度與政策》考點詳解

　　商品房預售

一、商品房預售制度概述

商品房預售產生於20世紀80年代初，世界上有許多國家和地區也都有類似制度。1994年《城市房地產管理法》從國家法律上確立商品房預售許可制度，《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理機構、預售許可制度的實施和監管做出了具體的規定。在存量住房尚未基本滿足社會需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預售制度對解決住房問題發揮了重要作用。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市達90%以上。

二、商品房預售的條件

《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　城市規劃修改

規劃經批准後，應當嚴格執行，不得擅自改變。當出現某些不能適應城市經濟與社會發展要求的情況時，就需要進行適當的.修改。

有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規定的權限和程序修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃：

(1)上級人民政府制定的城鄉規劃發生變更，提出修改規劃要求的;

(2)行政區劃調整確需修改規劃的;

(3)因國務院批准重大建設工程確需修改規劃的;

(4)經評估確需修改規劃的;

(5)城鄉規劃的審批機關認為應當修改規劃的其他情形。