2017年房地產估價師《制度與政策》考點

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　　住房公積金的使用：

住房公積金的使用包括職工個人對其住房公積金的使用和管理中心對歸集的住房公積金的運作兩個方面。

(1)職工個人住房公積金使用，指職工個人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為。

(2)管理中心住房公積金運作，指管理中心以歸集的住房公積金為基礎，在保證職工提取的前提下，依法運用住房公積金的行為。

　　住房公積金的性質和特點：

一)住房公積金的性質

住房公積金的本質屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)從而達到促進轉換住房分配機制的目的。

(二)住房公積金的特點

1.義務性

義務性亦稱強制性，是指凡在職職工及其所在單位都應為職工建立住房公積金個人帳户，並按規定的繳存基數、比例按月繳存住房公積金的行為。目的是使職工逐步確立住房商品意識和自住其力觀念，提高購房的支付能力。

2.互助性

是指住房公積金具有儲備和融通的特性，可集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規模效應。繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權利，有房的人幫助無房的人，暫時不買房的人支持即期買房的人，通過所有職工互幫互助，達到提高或改善居住條件的目的.。

3.保障性

是指住房公積金定向用於職工住房，並可通過安全運作實現合理增值。公積

金增值收益除了提取貸款風險準備金和中心的管理費用之外，作為城市廉租住房建設的補充資金，保障低收人人羣的基本住房需求。

　　(三)住房公積金制度的作用

住房公積金把住房改革和住房發展緊密地結合起來，解決了長期困擾我國的住房機制轉換問題和籌集政策性住房資金問題。其作用有：

(1)住房公積金制度作為法定的住房貨幣分配方式是改革住房分配製度，把住房實物分配轉變為貨幣工資分配的重要手段之一，通過增加職工工資當中的住房消費含量，實現分配體制的轉換。

(2)建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的支付能力，調整了職工消費結構，確保了職工住房消費支出，有利於擴大住房消費，增加住房有效需求。

(3)住房公積金制度實行“低存低貸”原則，為繳存職工提供比商業貸款利率低的住房公積金個人住房委託貸款，住房公積金的部分增值收益用於城市廉租住房建設，為我國住房保障制度建設和完善政策性住房金融體系奠定了基礎。

　　物業與物業管理基本概念：

一)物業的含義

“物業”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等，這是一個廣義的範疇。從物業管理的角度來説，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。各類房屋可以是建築羣，如住宅小區、工業區等，也可以是單體建築，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如—個住宅單元。同一宗物業，往往分屆一個或多個產權所有者。附屬的設備、設施和相關場地是指為實現建築物使用功能、與建築物相配套的各類設備、設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

(二)物業管理的含義

物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序的活動。物業管理的這一表述表明：①物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的;②物業管理活動的依據是物業服務合同;③物業管理的內容是對物業進行維修養護、管理，對相關區域內的環境衞生和秩序進行維護。

物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。業主，即物業產權人，指房屋所有權人。

(三)物業管理的主要目的

物業管理的主要目的是保證和發揮物業的使用功能，使其保值增值，併為物業所有人與使用人創造並保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境與秩序。物業管理行業的發展，對於順利實現我國第三步戰略目標，全面建設小康社會具有積極的促進作用：①規範發展物業管理有利於提高人民羣眾居住質量，改善城市面貌;②規範發展物業管理有利於增加就業，擴大居民消費;③規範發展物業管理有利於維護社區穩定，推動精神文明建設;④規範發展物業管理有利於促進財富增值，培育民主意識。