房地產企業税收延伸審計的重點和方法
隨着房地產經濟飛速發展，房地產行業逐步成為地方税收收入的新的增長點。但是房地產行業發展與其税收增長極不相稱，部分房地產企業偷逃税費是造成這一問題的根本原因。由此，房地產企業也成為地方審計機關每年税收徵管審計重點。
一、房地產企業偷逃税費形式
(一)隱瞞收入，偷逃税費。一是將預收售房款、定金、押金、保證金等不按時入賬或長期掛往來。二是將代收代付或者代墊的各種開户費、手續費、管理費等不按價外費用併入。三是將出租房屋、車位、商鋪等租賃收入，土地使用權轉讓收入不按時入賬或長期掛往來。四是按揭銷售，收到銀行撥付按揭貸款的購房款後，不全部或不及時入賬，或者假計 “短期借款”入賬。五是簽訂大小合同、開具“大頭小尾”票據或者部分售房款、車位款、裝修款等不開發票，達到應税收入不入賬或者少入賬。六是與外單位合作建房，以房換地往往不記收入，拆遷安置房“拆一還一”面積往往不確認應税收入。
(二)將開發產品用於償債、投資、捐贈、自用、分配利潤、職工福利等，不作視同銷售賬務處理，或已視同銷售但銷售價格明顯偏低，計税時未按開發產品同期銷售價格進行納税調整。
(三)推遲結轉營業收入，延時納税。主要表現已完工開發產品，以工程未辦理竣工決算，無法結轉完工產品開發成本為由，將售房款長期掛預收賬款或其他往來賬户，不按時結轉經營收入，以便延遲繳納企業所得税。
(四)虛增成本。一是用家發票、白條或不符合規定的收據列支成本。二是虛開建安發票，增加建安成本。現行建築安裝企業的建安發票，主要實行由税務徵收部門或發票管理部門代開的辦法，只要繳納營業税及附加，在開票“窗口”或徵收部門都能開到，這就為房地產開發企業偷逃企業所得税有了可乘之機。房地產企業用支付3.3%營業税及附加的代價，就可以輕鬆的偷逃25%的企業所得税。
(五)不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃税款。某些房地產企業往往同時開發好幾個項目，有的處於預售階段，有的項目已基本結束。多個房地產項目同時進行，應分項目核算成本。某些房地產企業往往故意將幾個開發項目的成本混在一起，結轉成本時，不是按權責發生制及配比原則進行，而是在各項目間“隨意”調整，以達到明虧暗贏的目的。
(六)利用“預提費用”賬户，虛增成本、調整利潤。一些房地產企業鑽政策的空子，通過“預提費用”或者其他應付款等往來賬户提取的公共設施配套費等預提費用，往往提的多，實際列的'少，年末留有較大餘額，所得税彙算清繳也不做納税調整。
(七)利用借款利息偷逃税款。根據税法規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合税收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象;屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。有些房地產開發企業往往將發生的利息全額進入開發成本，且有些借款利率還大大超過同期銀行貸款利率水平。
(八)利用關聯企業偷逃税款。房地產開發企業將建安工程、銷售業務、所有價外費用等交給其控股或全資的建築安裝公司、銷售公司、物業管理公司等承建、銷售或代收。通過與這些關聯企業訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃税款的目的。
(九)未按標準列支費用。部分房地產企業將與生產經營無關的各項營業外支出在税前列支，或者對税前准予扣除的業務招待費、廣告費、折舊等項目超標準列支，達到調減利潤、偷逃税款的目的。
(十)自用房產開發成本直接轉增經營成本。一是有些房地產企業自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本。少結轉自用房產成本。有些房地產企業對自用房，僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建築安裝等費用由出售房分攤，加大經營成本，減少利潤，從而達到少繳企業所得税的目的。
(十一)完工項目長期不進行税款清算。《房地產開發經營業務企業所得税處理辦法》明確規定了清算繳納企業所得税應視為已完工項目的三種情形，《土地增值税清算管理規程》也明確了土地增值税清算管理規程的條件，但大部分房地產開發企業利用種種手段鑽政策的“空子”，遲遲不進行決算，或即使達到清算條件，也不按照規定主動要求辦理申報清算企業所得税和土地增值税。
二、房地產企業税收延伸審計方法
(一)搞好數據分析，選準延伸對象，保證精準發力
1、蒐集、拷貝納税數據要全面、完整。目前，地税部門使用數據大集中系統是一個税收徵管的綜合管理平台，它內部有許多功能和接口，各部分數據間、內部各管理平台間數據都有聯繫或者牽制關係，且税收徵管數據已經實現全省數據大集中。由於各地市税收徵管數據量太大，審計人員往往並不要求税務部門提供税收徵管系統所有的數據，只注重蒐集、拷貝徵管對象納税信息數據，而忽視索要納税對象經營收入、税票領購、滯納金管理等其他日常監管信息數據。如目前，大部分地市已將房地產企業開發項目位置、開發數量、佔地面積、工程建設進度以及為施工企業代開施工費發票、網上開具房產預售發票等數據全部納入大集中系統管理。由此，拷貝完整的數據便於瞭解延伸對象的全貌，利用系統內各部分數據間自身比對關係，分析納税信息數據是否合理，是否有異常，從而及早發現審計疑點。
2、做好對納税數據的縱向和橫向分析。主要包括對房地產行業和單個房地產企業納税數據的縱向、橫向分析。一是可分税種對近三年房地產行業各税種增長情況進行分析，篩選出變化異常的税種，然後根據税收政策的變化情況初步分析原因，發現疑點税種。其次，對疑點税種按照納税額大小篩選出前50名納税企業，對其近三年納税情況進行縱向、橫向分析，刪選出重點關注房地產企業。
3、做好不同部門間數據比對分析。房地產企業特殊商品開發銷售模式，需要接受相關部門的監督檢查，在房地產開發不同階段的數據在不同監管部門都有備案。如可以從國土部門取得徵地信息數據，從房產管理部門取得房產銷售數據，從規劃部門取得開發建設面積數據等。審計人員可以到上述部門取得相關信息數據，通過對上述相關部門數據分析以及與地税部門納税數據比對分析，對調整或補充審計疑點，對初步篩選的重點關注企業進行再分析，縮小延伸範圍，提高選擇延伸對象的準確性。
4、解剖麻雀，以點帶面，提高審計效率。選好審計延伸對象後，也不易全面鋪開。可通過對從税務、國土、房管等部門取得數據的詳細分析比對，從確定重點延伸企業中選擇一個疑點相對較大的企業進行全面審計，詳細解剖企業税款徵繳情況。通過解剖麻雀形式，查出問題，探索方法。然後再面上鋪開。
(二)突出審計重點，實現審計成果最大化
1、重點關注賬面反映企業收入是否真實。
隨着近年來政府監管的不斷強化，房地產企業賬面偷漏税款及欠税情況越來越少，單純檢查財務數據很難發現問題，必須通過企業財務數據與業務數據比對分析，方能全面核實企業銷售數量、收入是否全部入賬核算，是否全部依法納税。重點將從住建部門、規劃部門、房管部門取得樓盤開工、竣工、銷售數據與企業銷售部門、財務部門提供樓盤銷售、結存數據比對，核實企業賬面反映樓盤銷售量、銷售額是否屬實。
2、重點關注賬面反映的建安成本是否真實。
從房屋開發成本構成來看，建安成本大約佔房屋總成本的60%，而且這部分成本企業自由裁量權大，可操作空間較大，建安成本的真實性直接影響企業所得税數額，從分析建安成本合理性入手，核實建安成本真實性應是房地產企業税收檢查的重點。一是通過將企業房屋單位建安成本與周邊其他房地產企業開發同地段、同結構房屋單位建安成本比對，是否存在單位建安成本偏高的情況;通過將企業單位建安成本與政府住建部門公佈同行業同類型房屋平均造價比對，是否存在單位建安成本偏高的情況。二是對審計發現建安成本偏高的樓盤，到施工單位延伸核實簽訂施工合同、工程決算報告、支付工程款的真實性。通過逐筆核對雙方資金往來及工程餘款情況，核實企業是否存在虛增建安成本的問題。三是重點檢查企業與施工單位的往來賬款以及企業預估建安成本入賬的情況，核實企業建安成本預估入賬的數額，工程竣工決算後，是否按照最終審定值調整建安成本。
3、重點關注各成本項目是否正確在竣工樓房和未竣工樓房之間結轉，企業是否存在延遲納税問題。
房地產項目從開工到竣工銷售完畢，往往歷經2-3年，而且一般是許多樓盤同時開發，徵地成本、水、電、暖以及小區配套設施、繳納配套費需要在各樓盤之間進行分攤，有的房地產企業，為了延後繳税，往往將一些應有未完工樓盤分擔的費用提前分攤到已竣工決算的樓盤的成本中。審計人員在審計中，應到施工現場實地查看樓盤建設情況，根據從規劃部門、房管部門取得樓盤建設面積核實企業成本分攤情況，檢查企業是否存在成本前移的問題。
4、注重關注土地增值税的清算情況。檢查企業符合土地增值税清算條件的樓盤是否按照規定進行土地增值税清算。
