房地產企業取得土地該如何計算繳納契税
房地產企業取得土地該如何計算繳納契税你知道嗎?下面是yjbys小編為大家帶來的關於房地產企業取得土地該如何計算繳納契税的知識，歡迎閲讀。
一、招拍掛後以房屋補償形式給原居民契税該如何計算
《財政部、國家税務總局關於國有土地使用權出讓等有關契税問題的通知》(財税[2004]134號)規定：出讓國有土地使用權的，其契税計税價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以競價方式出讓的，其契税計税價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
此規定要求，招拍掛出讓金要計算繳納契税，同時以拆一還一等形式補償給原業主的房屋屬於補償費，補償費也應計算繳納契税。
例如1：甲房地產企業通過招拍掛取得一塊土地，向國土局繳納土地出讓金100000萬元，通過招拍掛條件約定，房地產企業將來要用20000平方米的房屋補償給原居民。按補充協議約定，拆一還一需要現金補償的，每平方米補償現金1萬元;不要現金用房屋面積補償的'，按拆一還一等面積補償。因此每平方米房屋約等於現金1萬元，結果村民選擇補償房屋，因此補償給原居民的20000平方米合計等價現金20000萬元。
房地產企業取得土地實際支付給國土局的100000萬元與等價房屋作價20000萬元，均屬於取得土地的價款。按財税【2004】134號規定，契税計算金額=(100000+20000)*契税税率，假設當地政府規定契税税率為3%。最後房地產繳納契税120000*3%=3600萬元。
例如2：甲房地產企業通過招拍掛取得一塊土地，向國土局繳納土地出讓金100000萬元，通過招拍掛條件約定，房地產企業將來要用20000平方米的房屋補償給原居民。按補充協議約定，拆一還一需要現金補償的，每平方米補償現金1萬元;不要現金用房屋面積補償的，按拆一還一等面積補償毛坯房作價9000元，房地產企業再按每平米支付現金1000元給村民。結果村民選擇補償房屋，企業因此每平方米向原居民補償合計1萬元，因此補償給原居民的20000平方米合計等價現金20000萬元。
契税計算金額=(100000+20000)*契税税率，假設當地政府規定契税税率為3%。最後房地產繳納契税120000*3%=3600萬元。
例如3：甲房地產企業通過招拍掛取得一塊土地，向國土局繳納土地出讓金100000萬元，通過招拍掛條件約定，房地產企業將來要用20000平方米的房屋補償給原居民。按補充協議約定，拆一還一需要現金補償的，每平方米補償現金1萬元;不要現金用房屋面積補償的，按拆一還一等面積補償毛坯房作價1.1萬元，村民要向房地產企業支付每平方米1000元，結果村民選擇補償房屋。企業因此每平方米向原居民補償合計1萬元，因此補償給原居民的20000平方米合計等價現金20000萬元。
契税計算金額=(100000+20000)*契税税率，假設當地政府規定契税税率為3%。最後房地產繳納契税120000*3%=3600萬元。
二、招拍掛取得同時現金支付青苗補償費又該如何計算契税
同理，(財税[2004]134號)規定：出讓國有土地使用權的，其契税計税價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以競價方式出讓的，其契税計税價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
房地產企業取得土地向國土局支付土地出讓金100000萬元，向原村民支付青苗補償費20000萬元，房地產企業取得土地應當繳納契税=【100000+20000】*3%=3600萬元。
三、招拍掛後獲得財政局土地價款返利契税計算
例如：甲房地產企業2016年12月5日招拍掛獲得一塊土地，招拍掛出讓金120000萬元。當地政府土地起拍價60000萬元，目標能招拍掛80000萬元，實際招拍掛當天最終競價為120000萬元，政府決定向招拍掛成功企業返利20000萬元。
甲房地產企業取得此塊土地該如何計算繳納契税呢?
根據國税函〔2005〕436號規定：根據《中華人民共和國契税暫行條例》及其細則的有關規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計徵契税。不得因減免土地出讓金，而減免契税。
因此，甲房地產企業獲得政府土地出讓金返利20000萬元不能作為計算契税的減免優惠，最終繳納契税還是=120000*3%=3600萬元。
四、由於政策性搬遷房地產企業原開發用地置換新土地是否繳納契税
《契税暫行條例》、《契税暫行條例細則》第四條第三項規定，土地使用權交換、房屋所有權交換的契税計税依據，為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。2.《契税暫行條例細則》第十條規定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納税款。交換價格相等的，免徵契税。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照前款徵税。
對土地使用權交換、房屋所有權交換及土地使用權與房屋所有權之間相互交換的差額，明顯不合理且無正當理由，由徵收機關參照市場價格核定的計税價格作為計税依據。
五、通過股權收購獲得土地是否繳納契税
甲公司房地產企業出資120000萬元購買乙企業的子公司丙，丙公司資產只有一塊土地，甲公司收購後作為丙公司唯一的股東，將來準備用於房地產開發。丙公司原取得土地成本80000萬元，評估作價130000萬元。
甲公司出資120000萬元收購獲得丙公司，是否涉及契税呢?根據財税【2015】37號規定：在股權(股份)轉讓中，單位、個人承受公司股權(股份)，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契税。
因此，甲公司不用繳納契税，丙公司在股東變化過程中也不用繳納契税。
六、取得工業用地變更為房地產開發用地補繳出讓金該如何計算繳納契税
甲公司房地產企業為了響應政府三舊改造購買乙工業企業一塊土地，甲公司通過招拍掛支付100000萬元，用於甲獲得土地的性質為工業用地，要想開發商品房必須改變土地性質，當地國土局要求甲公司補繳改變用途的出讓金再補20000萬元。
甲公司招拍掛過程中向國土局支付的100000萬元已經繳納的3%合計3000萬元的契税，改變用途補繳的出讓金20000萬元是否還要繳納契税?(國税函〔2008〕662號)對土地改變用途需補繳的契税進行了明確：“對納税人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應徵收契税。計税依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。”該文適用對象是土地的具體使用權人不變，所有權性質也沒有發生變化，但是土地用途發生變化的情況。一般來説，納税人只會把土地轉向更具有投資價值的用途，所以，要補繳出讓金，補繳契税。因此，補繳的出讓金20000萬元還要繳納3%合計600萬元契税。
