2017年房地產估價師考試綜合分析模擬題及答案

　　綜合分析題(一)

甲開發公司(以下簡甲公司)2003年3月擬在某地投資建設一處用地規模999000m2的綜合小區，該地塊原有133200m2工業生產用地、399600m2倉儲用地、266400m2居住用地，均為國有劃撥性質，其餘為郊區某村辦養牛場只宜種植牧草的鹽鹼地。甲公司先委託乙房地產估價公司(以下簡稱乙公司)提供項目諮詢報告，項目實施後委託丙房地產經紀公司(以下簡稱丙公司)代理銷售。預售期間對外承諾一次性付款5%優惠。當地契税税率4%。丁某2002年秋通過公務員考試進入某單位，2002年12月以14萬元的房改價格購得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該房，售價20萬元。同時丁某看中丙公司代理甲公司銷售的一套標價為38萬元的新建商品住宅(期房)，並一次性繳納了房價款。

1、乙公司的諮詢報告中，表述正確的是(　　)。

A.養牛場的那塊土地需辦理徵地手續，應報國務院審批

B.徵地申請經批准後，徵地費中應準備青苗補償費，但無須考慮新菜地開發建設基金

C.甲公司應優先考慮通過招標、拍賣、掛牌方式獲得國有土地使用權，但如果該項目用地沒有其他意向用地人，可以選擇協議出讓方式來獲得土地使用權

D.如果最終出讓的是“毛地”，則除了準備土地使用權出讓金和拆遷補償等費用外，甲公司還必須準備一些必要時的安置房和臨時週轉房

2、甲公司實施房屋拆遷時.可對(　　)的房屋依法給予補償。

A.產權人下落不明

B.報建未批准

C.被依法查封

D.產權有糾紛正在訴訟且法院尚未判決

3、下列情形中，可免徵甲公司土地閒置費的是(　　)。

A.銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延

B.甲公司認為開發時機不夠完全成熟造成動工遲延

C.因水泥、鋼筋等主要建材價格上漲且供應不及時造成動工遲延

D.地質勘探時發現地下有古墓葬造成動工遲延

4、下列關於房屋拆遷估價的表述中，正確的是(　　)。

A.乙公司在出具諮詢報告時，對拆遷範圍內的房屋補償給出的估價結論，可以供甲公司及拆遷主管部門參考，但對被拆遷人不一定具有效力

B.估價機構出具的估價報告，其房屋補償金額一律不得包括被拆房屋內自行裝修裝飾的價值

C.房屋所有權證書記載的用途為住宅，實際用途為商業用房.根據合法原則，估價時一律按住宅估價

D.估價專家委員會應當在自收到申請之L1到10日內對申請鑑定的估價報告出具書面鑑定意見，所鑑定的估價報告確有技術問題的，同時出具估價報告

5、下列表述中，不正確的是(　　)。

A.甲公司以在建工程抵押後，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權不屬於抵押財產，但處分抵押房地時可以一同處分

B.甲公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發布房地產預售廣告

C.甲公司在繳齊土地使用權出讓金並實施完拆遷工作後，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發商協商並辦理開發項目轉讓

D.甲公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質量保證書》利《住它使用説明書》

6、甲公司在銷售商品房時，依據《房產測量規範》，下列計算一半建築面積的`是(　　)。

A.坡屋頂層層高2.20m以上的部位

B.在批准期限以內的臨時房屋

C.供業豐户外運動時休息用的屋頂平台

D.外圍水平投影超過其底板外沿的有柱挑廊

7、下列表述中，不正確的是(　　)。

A.丙公司如有代理銷售所得就應繳納企業所得税

B.丁某出售房改房的增值超過了原價的20%，應繳納土增值税

C.甲公司必須交耕地開墾費　

D.乙公司淨諮詢報告中，應考慮土地增值税、企業所得税、兩税一費的徵收對甲公司預期投資回報率的影響

8、下列表述中，正確的是(　　)。

A.承建單位9月1日領取施工許可證，如第2年5月12日仍未見施工，該施工許可證肯定已自行廢止

B.建設工程發生質量事故，有關單位在12小時內向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告

C.商品房因設計缺陷導致嚴重質量問題的，設計單位直接向購房者承擔質量責任

D.工程驗收的前提條件之一是甲公司已按合同約定支付工程款

9、丁某新購商品住宅，辦理產權登記前應繳納的契税是(　　)元人民幣。

A.7220

B.7600

C.14440

D.15200

　　綜合分析題(二)

某房地產開發股份有限公司擬通過競標方式取得某房地產開發項目，為此委託一家房地產估價機構(以下簡稱估價機構)提供包括市場分析、項目融資、開發進度、營銷計劃以及投標報價等內容的諮詢報告。雙方協定，開發公司在簽訂委託協議的同時向估價機構支付部分款項，餘款在估價機構完成和提交諮詢報告後支付。

10.該估價機構在開始市場分析之前，需仔細瞭解該項目各項控制性詳細規劃指標，下列屬於開發用地控制指標的是(　　)。

A.綠地率

B.停車位

C.用地性質

D.建築密度

11、該估價機構在關於市場分析的報告中，分析了國家針對房地產過熱採取若干抑制需求的宏觀調控政策對居民購房產生的影響指出目的該城市房地產價格雖然沒有下降，但(　　)。

A.需求曲線已向右上方移動

B.需求曲線已向左下方移動

C.需求量已在需求曲線上向下移動

D.需求量已在需求曲線上向上移動

12、該估價機構對開發公司合理運作項目資金的建議中，屬直接融資的有(　　)。

A.擴股增資　

B.預售商品房

C.以融資租賃方式承租大型設備

D.以在建工程抵押貸款

13、該估價機構在分析項目開發進度指標中，若以當年建築物開工建築面積作為統計總體，則總體單位包括當年開工的(　　)的建築面積。

A.綜合樓

B.住宅

C.水塔

D.配食公建用房

14、關於估價機構與開發公司所達成協議性質的描述中，正確的有(　　)。

A.雙方達成的是一種單務合同

B.雙方民事法律關係的客體包括行為和諮詢報告

C.估價機構提交諮詢報告享有獲餘款的債權

D.開發公司開始支付的款項是一種定金

15、關於估價機構服務款項在會計核算方面的描述中，正確的有(　　)。

A.當期獲得的部分款項在會計要素中屬收入類

B.當期獲得的部分款項在會計要素中屬損益類

C.下期應獲得的餘款在會計科目中屬損益類

D.下期應獲得的餘款在會計科目中屬資產類

　　【參考答案】