2017年房產估價師考試模擬真題及答案

　　一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號。)

1.不同的註冊房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。

A.掌握的估價信息不同 B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同 D.估價對象的狀況不同

2.根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務範圍按照( )劃分。

A.行政區域 B.估價目的

C.估價對象規模 D.價值類型

3.在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據( )來選取。

A.估價假設和估價原則 B.價值類型和估價結果

C.估價程序和估價方法 D.估價目的和估價對象

4.房地產利用中存在外部性，這體現了房地產( )的特性。

A.不可移性 B.獨一無二

C.相互影響 D.用途多樣

5.關於房地產互補品的説法，正確的是( )。

A.商業用房與工業用房是互補品

B.新建商品房與存量房是互補品

C.經濟適用住房與普通商品住房是互補品

D.郊區住宅與連接它和市區的高速公路收費是互補品

6.某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建築面積1000㎡的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以後每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以後每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建築面積)。該類房地產的報酬率為10qo，目前該承租人權益價值為( )萬元。

A.39. 48 B.40. 67

C.41. 81 D.46. 84

7.某套100㎡的期房一年後竣工投入使用，目前類似現房的市場價格為10000 元/㎡，預計一年後漲至10500元/㎡，每年末租賃淨收益為40000元/套。年折現率為12%，年貸款利率為7%，期房風險補償為現房價格的3%，該期房目前的市場價格為( )萬元。

A.93. 26 B.93. 43

C.98. 11 D.98. 28

8.關於住宅估價中樓層因素的説法，錯誤的是( )。

A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬於區位因素

B.位於同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同

C.對於一套住房而言，樓層會影響其通達性

D.同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價可能不同

9.下列房地產價格影響因素中，不屬於制度政策因素的是( )。

A.開徵房產税 B.物價水平變化

C.調整房地產信貸規模 D.城市規劃變更

10.有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建築物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建築物的價值低於甲土地的價值，這是因為( )。

A.乙土地價值低於甲土地價值

B.該建築物價值小於其重置成本

C.該建築物價值小於其拆除費用

D.該建築物更新改造後的價值低於其現狀價值

11.某辦公樓的建築面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產市場價值為5000元/㎡，同類土地的市場單價為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡;裝修改造後的房地產市場價值可達6500元/㎡;如果將建築物拆除後新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/㎡，舊建築物殘值為50元/㎡，新建築物重置價格為3800元/㎡，新建後的房地產市場價值可達8000元/㎡。該房地產的最高最佳利用方式為( )。

A.維持現狀 B.裝修改造

C.拆除建築物作為空地轉讓 D.新建較高標準的辦公樓

12.謹慎原則主要是評估房地產( )時應遵循的原則。

A.抵押價值 B.徵收價值

C.現狀價值 D.投資價值

13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兑美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兑美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整後的價格為人民幣( )萬元。

A.630.0 B.650.0

C.661.5 D.682.5

14.採用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例( )為基準確定交易情況修正係數。

A.成交價格 B.賬面價格

C.正常價格 D.期望價格

15.某類房地產2013年4月的市場價格為6500元/㎡，該類房地產2013年3月至10月的環比價格指數分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產2013年10月的市場價格為( )元/Il12。

A.5110. 51 B.5307. 26

C.5548. 37 D.5638. 13

16.某套建築面積為100 ㎡的住宅，含家電傢俱的成交價格為50萬元，首付40%，餘款半年後一次付清，假設年利率為8%，家電傢俱價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電傢俱的市場價格，可比單價為( )元/㎡。

A.4387 B.4398

C.4500 D.4887

17.評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/㎡，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易税費全由買方負擔，當地房地產交易中買方和賣方應繳納的税費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/㎡，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為( ) 元/2。

A.8157. 60 B.8158. 91

C.8163. 57 D.8164. 88

18.某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此後每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為( )萬元。

A.183. 78 B.257. 55

C.873. 19 D.1427. 16

19.某寫字樓年淨收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年後該寫字樓為現在價格的1.3倍，該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現在的價格為( )萬元。

A.992 B.3306

C.10014 D.12723

20.關於有租約限制房地產估價的説法，錯誤的是( )。

A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產價值時可不考慮租約限制

B.承租人權益價值可能為負值

C.出租人權益價值與合同租金及市場租金有關

D.承租人權益價值等於房地產剩餘經濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現值之和

21.某房地產每年淨收益為20萬元，加裝空調系統後不考慮空調系統重置提撥款下的每年淨收益為25萬元，空調系統需在10年後以15萬元更換，更換空調系統後立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為( )萬元。

A.223. 13 B.246. 18

C.247. 18 D.253. 86

22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業税及附加和其他銷售税費分別為售價的5. 6%和20%，契税税率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為( )萬元。

A.2651. 52 B.2667. 75

C.2705. 63 D.2771. 49

23.某商品住宅項目開發利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售税金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。

A.15. 96% B.17.05%

C.23. 44% D.25. 86%

24.某房屋的建築面積為100㎡，單位建築面積的重置價格為1000元/12，建築物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經測算，至價值時點該建築物有效年齡為10年，建築物市場價格為7.5萬元。假設該建築物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建築物的經濟壽命為( )年。

A.29 B.39

C.40 D.45

25.某辦公樓的建築面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年後 建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/㎡，土地重新購置價格為4800元/㎡，建築物重置價格 為3200元/㎡，建築物自然壽命為50年，殘值率為2%，建築物折舊總額為( )萬元。

A.800 B.878

C.896 D.1129

26.某在建商城的建設用地使用權於2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。

預計尚需1.5年建成，總建築面積為50000㎡，可供出租的面積為總建築面積的80%;經市場調 查，目前當地該類商城的市場租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成後當地該類商 城的市場租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現率為 12%，該商城開發完成後的現值為( )萬元。

A.22253 B.23352

C.26488 D.27796

27,關於假設開發法中靜態分析法和動態分析法的説法，錯誤的是( )。

A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算後續建設成本

B.動態分析法中要進行現金流量預測

C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現過程中

D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點

28.某在建工程按正常建設進度建設1年後停工，停工半年後基坑進水，現人民法院強制拍賣 該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之後處理基坑進水、清淤、協調施工約需0.25年。 經市場調查，類似開發項目正常建設期為2.5年，開發完成後的市場價格為5000元/㎡。折現率為 10%，用動態分析法估價時，開發完成後的市場價格的現值為( )元/㎡。

A.3939. 93 B.4034. 93

C.4132. 23 D.4231. 87

29.假設開發法中，同一估價對象在業主自行開發、自願轉讓開發、被迫轉讓開發三種估價前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。

A.業主自行開發、自願轉讓開發、被迫轉讓開發

B.自願轉讓開發、業主自行開發、被迫轉讓開發

C.被迫轉讓開發、自願轉讓開發、業主自行開發

D.自願轉讓開發、被迫轉讓開發、業主自行開發

30.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，並且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。

A.指數修勻法 B.平均增減量法

C.平均發展速度法 D.二次拋物線趨勢法

31.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度 的( )。

A.簡單算術平均數 B.加權算術平均數

C.眾數 D.中位數

32.根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。

標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為 ( )元/㎡。

A.2000 B.2100

C.2400 D.2520

33.關於明確估價目的的説法，正確的是( )。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據估價師的經驗確定

C.估價目的由委託人的估價需要決定

D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定

34.房屋徵收估價中，因房地產佔有人拒絕註冊房地產估價師進入被徵收房屋內進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內部狀況進行的合理假定屬於( )。

A.未定事項假設 B.背離事實假設

C.不相一致假設 D.依據不足假設

35.價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是( )。

A.估價作業期間的某日

B.實地查勘估價對象期間的某日

C.估價報告出具日期

D.估價報告出具後的某日

參考答案：1.A 2.B 3.D 4.C 5.D 6.B 7.B 8.A 9.B10.C 11.B

12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A

23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C 34.D 35.D