2017房地產估價師《理論與方法》預測題答案
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一、單項選擇題
1、
【正確答案】：D
【答案解析】：D的説法過於主觀。對可比實例的成交價格的影響因素的影響程度，並不是都可以採取定量分析的。
2、
【正確答案】：C
【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。
3、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產是區域性市場，同一供求範圍的類似地區的交易實例才可以作為可比實例。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5～2.0範圍之內。
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋徵收補償等目的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：未封閉建築面積為95平米，陽台4平米，封閉後增加2平米建築面積，總建築面積為97平米，成交價格是92萬元;估價對象90平米。
以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格=90×92/97=85.36
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：一年後支付的款項要折現到首付時點後，再與首付款相加，才能得出實際價格。
首期支付30%，那麼首期支付的價款就是30×30%=9萬，餘下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元
建築面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
8、
【正確答案】：C
【答案解析】：建築面積=套內建築面積+分攤的共有建築面積，套內建築面積=100-100×10%=90，建築面積下的價格=套內建築面積下的價格×套內建築面積/建築面積=2600×90/100=2340(元)。
9、
【正確答案】：A
【答案解析】：在統一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應採用該價格所對應的日期的匯率，一般是採用成交日期的匯率。
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：使用面積=100×0.8=80。建築面積下的價格=使用面積下的'價格×使用面積/建築面積=3000×80/100=2400(元)。
11、
【正確答案】：B
【答案解析】：建築面積=套內建築面積+分攤的共有建築面積=125+25=150，300000÷150=2000(元)。
12、
【正確答案】：B
【答案解析】：還原正常成交價格，設為X
X=7000-X×3%
X=6796.12
該可比實例經修正、調整後的價格=6796.12×(1.005)^6=7003
13、
【正確答案】：A
【答案解析】： 正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的税費
14、
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的税費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元)。
15、
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的税費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)
16、
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方得到的實際價格/(1-應由賣方繳納的税費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元)，買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的税費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元)。
17、
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的税費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：該類房地產在2010年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)
19、
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元)。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，
21、
【正確答案】：A
【答案解析】：可比實例比標準房地產好，估價對象比標準房地產還差，所以修正係數肯定比1小，排除了CD，估價對象比可比實例差的會比較多，在不計算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計算題的技巧。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案。
22、
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產狀況修正係數=100/97×102/100=1.05。
23、
【正確答案】：B
【答案解析】：加權平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元)。中位數為：6700。差值為：6650-6700=-50(元)。
24、
【正確答案】：B
【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%
2011年3月1日至2011年7月1日(估價時點)，共4個月，月平均上漲2%=4081.3
