2017房地產估價師《理論與方法》預測題
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一、單項選擇題
1、關於市場法的説法，錯誤的是( )。【2011年真題】
A.測算結果容易被人們理解、認可、接受
B.測算結果有時並不一定是合理、真實的
C.需要估價師對當地房地產市場行情有足夠的把握
D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可採用定量分析予以量化
2、市場法的理論依據是房地產價格形成的( )。
A.預期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產費用價值論
3、可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是( )。
A.同處於一個領域
B.同處在同一供求範圍內的類似地區
C.同處於一個相對穩定的環境
D.同處於公平競爭的地區
4、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的( )範圍之內。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
5、在抵押、抵債、房屋拆遷補償等目的的估價中，一般應選取( )的買賣實例。
A.協議方式
B.招標方式
C.拍賣方式
D.政府定價
6、估價對象為一套建築面積90┫的封閉陽台的成套住宅，其中陽台的水平投影面積為3m2。選取的某可比實例為一套建築面積95m2的未封閉陽台的成套住宅，其中陽台的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。若該陽台封閉，則成交價格可達到92萬元。以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為( )萬元。【2011年真題】
A.83.51
B.85.26
C.85.36
D.87.16
7、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積為建築面積的10%，套內建築面積為100┫，假定折現率為6%，則該房地產按照建築面積計算的實際單價為( )元。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
8、某套住宅建築面積為100┫，可使用面積為80┫，分攤的共有面積係數為10%，套內建築面積下的價格為2600元，該套住宅建築面積下的價格為( )元。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
9、在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是採用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業日期
D.估價委託日
10、某套住宅建築面積100┫，套內建築面積為92┫，使用面積係數為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建築面積下的價格為( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
11、某套住宅總價30萬元，套內建築面積125┫，套內牆體面積20┫，分攤的共有建築面積25┫，則該住宅每平方米建築面積的價格為( )元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
12、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的税費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的税費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區該類房地產價格每月環比增長0.5%，則該可比實例經修正、調整後的價格是( )元/m2。【2011年真題】
A.7000
B.7003
C.7436
D.7670
13、某可比實例賣方應繳納的税費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的税費增加時，該可比實例的正常成交價格會( )。【2011年真題】
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
14、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的税費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建築面積為120┫，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，並由買方交納所有的税費。則該宗房地產的正常成交單價為( )元。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
15、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的税費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的税費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元，買賣中涉及的'税費均由賣方負擔。則這宗房地產的實際價格是( ) 元。
A.2020.80
B.2380.95
C.2336.45
D.2447.37
16、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元，買賣中涉及的税費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的税費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的税費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的税費改由賣方負擔，並在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整後買方應付給賣方的價格約為( )元。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
17、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的税費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的税費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
18、某宗房地產2010年2月25日的價格為1000美元。匯率為1美元=8.26元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均比每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為( )元人民幣。2006年10月25日的匯率為1美元=8.29元人民幣。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
19、為評估某宗房地產2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元，成交日期為2010年4月末，該類房地產自2010 年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元。該可比實例在2010年10月末的價格為( )元。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
20、為評估某房地產2011年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元，約定建築面積為95┫，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100┫。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理後的單價為( )元。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
21、在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優於標準房地產狀況，得102分;估價對象的房地產狀況劣於標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況調整係數為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
22、在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況劣於標準房地產狀況，得97分;估價對象的房地產狀況優於標準房地產狀況，得102分，則房地產狀況修正係數為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
23、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元、6700元和6300元，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別採用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與後者的差值是 ( ) 元。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
24、評估某宗房地產2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲 2%，則進行市場狀況調整後可比實例的比準價格為( )元/平方米。
A.4075.3
B.4081.3
C.4122.5
D.4166.4
