農村土地轉讓合同

近幾年，在基層法院審理的案件中，農民因為土地問題訴至法院，要求對方排除妨害的案件逐年上升，法院在審理查明後發現，此類案件的實質是土地承包經營權轉讓所引發的。下面就以筆者遇到的一個案例來舉例。

原告幸某向法院起訴，由於原告父親趙某吸毒屢教不改，1998年父母離婚。2001年其到山東和母親生活。2013年元月17日戒毒所打電話告訴原告，其父親趙某病危。在安葬了趙某後，原告來料理家裏的承包田地，才發現位於田壩田的1。7畝承包水田被被告侵佔。原告以停止侵權為由起訴至本院，要求被告李某排除妨害、返還原告家庭承包土地1。7畝。

經過法院審理查明：被告李某與原告的父親趙某於2011年7月3日簽訂了一份涉及農村土地承包經營權的轉讓合同，合同約定由趙某將承包的田壩1畝田終身賣給李某，付款方式為一次付清，趙某應在十日收完穀子後將田交給李某。雙方還約定如有一方不履行此合同，應賠償對方全部經濟損失，並處違約罰款伍萬元整。2012年9月5日，被告李某用水泥及石頭將田壩田的土埂加固，支付施工費用9500元;2012年10月2日，被告李某將田壩田進行平整，支付平田費用1600元;合計11100元。

在這個案件中，經過合議庭合議，最終認定該轉讓合同無效，被告應將趙某户所承包的田壩田（以實際面積為準）及持有的趙某户農村土地承包合同書原本歸還原告幸某。在確認合同無效的理由上，合議庭出現了分歧，意見分兩種。

第一種意見為：趙某與李某之間的土地轉讓合同沒有得到發包方的同意，故他們的合同是無效的。

根據《農村土地承包法》第三十二的規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”本案中，原告的父親與被告李某於2011年7月3日簽訂了以轉讓方式流轉土地承包經營權的合同，屬於法定的流轉方式之一。根據《農村土地承包法》第三十七條第二款的規定：“土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意;採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案;以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續;發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面説明理由。而在本案中，被告李某雖提交了作為本案爭議流轉土地發包方證明書，欲證實其與趙某間的土地承包經營權轉讓系經過發包方同意。但該證明書中所載的證明內容為“同意趙某把田壩兩丘田轉包給李某”，使用的是“轉包”一詞而非“轉讓”。

根據法律規定，轉讓與轉包雖均系土地承包經營權流轉的方式，但卻不繫同一個概念。《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十五條，轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農户，由其履行相應土同的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農户從事農業生產經營。轉包後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

在本案中，根據被告提交的.《合同書》中所表述的內容來看，出現了“甲方將甲方的田壩一畝田終身賣給乙方”的表述，從字裏行間來看，並結合土地承包經營法所確定的“轉包、出租、互換、轉讓”等四種方式流轉土地承包經營權的方式，本案被告李某與趙某之間所簽訂的土地流轉合同應屬以轉讓方式流轉土地承包經營權。轉讓予轉包這兩種方式在法律所設定的條件上，是不一樣的。以“轉讓”方式流轉土地承包經營權，應當經發包方同意這一條件，是鑑於承包人在經濟上、風險判斷和防禦上以及法律意識等方面的弱勢地位，並基於土地承包經營權對農民的生存意義之考量，為保護農户的生存利益而對轉讓作出的必要限制，可以更好地保護土地承包經營權人合法權益，防止農户輕率轉讓土地而成為失地農民，影響社會穩定基礎上做出的規定。發包方在同意轉讓之前還須對合同進行實質審查，審查內