房地產開發問題現狀及建議

房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。在開發項目的問題上，大家可以提出合理化建議。下面小編為大家整理推薦了房地產開發問題現狀及建議，歡迎大家前來參閲。

近年來，隨着房地產開發的持續升温，帶動了小城鎮房地產開發的蓬勃發展，小城鎮房地產開發形式多種多樣，其具體表現形態為：一是自主開發。由開發商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委託開發。由相關單位或組織劃拔土地委託開發商進行開發，建成後交付委託單位，開發商按約定收取開發佣金。三是聯合開發。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯合完成開發並按合同約定分配收益。四是合夥自建。由個人以自然人的身份合夥自建，按協議進行房屋分配。在上述形式中又以聯合開發和合夥自建為主要形式。

因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨着開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方税收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮房地產開發的現狀

房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭並舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發(包括合夥自建)。多元化開發帶來了税收徵管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理税務登記。由於小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之税收徵管手段相對滯後，小城鎮房地產開發的税收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳税收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房户簽訂假合同，隱匿真實合同，並以假合同應付檢查和辦理相關證件;假借住户名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納税義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行註冊登記，投資者利用各方面的關係，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉户，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳税費的目的。

小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納税意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠佔國家税款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷税心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管税務機關申請辦理税務登記或不能按規定如實申報其應税項目，有的甚至採取假合同、假集資、假聯建等手段逃避税收，給税務部門税收徵管帶來較大的難度。並且，由於房地產開發過程比較複雜，涉税環節多，涉及的税種也多，客觀上給不法納税人留下了偷逃税的可操作空間，税務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃税的僥倖心理。同時，由於房地產開發商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對於出現的“陰陽合同”，地税機關很難核實，“以票控税”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地税機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納税人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避税逃費目的。

涉税信息不對稱導致税收管理滯後。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產項目，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由於沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地税部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產税收徵管難。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在税務管理和納税申報事項之前發生的。由於目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處於較底層次，這些重要的涉税信息不能有效實現部門共享和信息互換，税務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋後介入管理，客觀上導致了税收源頭管理困難和有效管理滯後等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，税務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監控。

税源管理相對粗放導致税收流失。受外部環境和税務機關自身的徵管力量及徵管手段的制約，對小城鎮房地產業的税源管理總體上較為原始、粗放，税收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由於各部門的管理職能分割，加之各部門對地税機關沒有法定的配合職責和義務，與税務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地税部門僅僅依

靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環節税源分析對比與税款實現及徵收無法實施同步監控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了税款的正常入庫。加之地税機關自身的徵管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差並且多是異地開發，一旦工程完工結算後，既不辦理税務登記註銷手續，也不辦理税款結算手續，立即

捲鋪蓋走人，造成事實上的税收流失。

二、對加強小城鎮房地產税收管理的建議

(一)開展針對性的税法宣傳。 進一步理順税收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關税收政策;二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的税收政策，並在實際工作中正確運用;三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評税機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產税收計徵提供科學的依據;另一方面，要在税務部門內部建立評税機構和專職評税人員，加大房地產税收徵管的力度進一步加強農村建築業的税收管理，更好的規範建築業納税行為

(二)深化社會綜合治税，充分依託社會力量，搞好協税、護税工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方税務機關組成的農村零散建築業協税、護税組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核範圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建築施工隊的建築數量，並對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全税收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村幹部和土地管理所及時向税務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建築業的税收徵收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規範了税收徵管秩序，增加了財政收入。

(三)建立基礎性的徵管制度。1、強化納税申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由税務機關按工程形象進度或預收款情況預徵税款，工程竣工結算開具發票時多退少補。2、建立房地產基準價格計税制度，建議政府有權的部門定期公佈本地區不同地塊房屋的交易基準價格(售房均價)，税務機關有權以該基準價格判斷納税人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計税依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定徵收制度，税務部門在對當地房地產行業利潤率和税負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種税收及附加，核定房地產業税收綜合徵收率，實行“以票控税，分次納税，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、税收監控難以有效跟進的情況下，實行核定徵收不失為一種簡便易行的徵管措施。

(四)針對一些建築扭曲“聯户建房”的本質，偷漏房產銷售環節的部分税收問題，及時找準問題癥結，切實採取措施，堵塞税收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯户建房的建築施工單位必須提供真實準確的聯户建房合同、聯户建房業主名單、聯户建房施工設計圖紙進行備案，當地税務所嚴格審核聯户建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，税收管理員深入施工現場，調查核實聯户業主、建築成本、建房單價、建房面積等，核對建築施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事後檢查結算。工程竣工後，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯户建房業主與最終的房屋產權證業主是否一致，據此分不同情況辦理税款結算。四是明確房屋建築成本下限定額。對會計制度不健全的建築施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，並實時根據市場價進行調整最低建築成本核定徵收税款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建築面積關口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成税款的流失。

(五)加大震懾性的查處力度。針對小城鎮房地產開發的特點，以具有開發性質的合作建房和自建行為為重點，採用實地核查和外圍調查相結合等有效税偵手段，積極拓展税務稽查的.深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃税款、久拖不繳的納税人依法採取税收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃税大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關追究刑事責任。要通過税收剛性懲處手段的積極應用，充分發揮其震懾效應，加大對房地產業的税收約束力度，切實建立小城鎮房地產税收“有序徵管”工作格局。

房地產市場穩定健康發展是擴大新城區的保證，因此一定要以市場為導向，加強宏觀調控與引導，優化房地產發展環境，促進房地產業的良性循環。

1、強化市場監管，確保有序發展。要規範房地產開發行政管理，使我區房地產市場走上規範化和法制化軌道。一要強化房地產市場管理。加強商品管理;加強商品房預售管理，未經房地產測繪部門測算審核的，房地產開發商不得進行銷(預)售，交易中心拒絕受理其申辦權證;限制投機性購房、遏制惡意炒房、哄抬房價，以免價格大起大落，保持房產市場穩定發展。二要健全完善相關管理法規制度。包括拆遷、物業、房地產交易、中介管理等方面的規定，創建公平、公正的市場競爭和住房消費環境。三要強化資質管理。對房地產經紀機構管理實行資格審批制度，從事房地產經紀業務必須進行資格審批後才能領取工商營業執照，從事營業;房地產經紀人需先參加培訓，並經考試合格後方能從事房地產經紀業務;對房地產經紀機構和從業人員定期年檢、審核，方可繼續從業，否則停止營業。四要嚴肅處理房地產開發和交易活動各個環節的違法違規行為。五要強化租賃管理。將租賃隱形市場顯化，規範房屋租賃行為，保障租賃雙方當事人的合法權益。由房管、工商、税務、公安等部門協作管理。

2、建立與完善系統的、多層次的土地經營計劃體系。在對建設用地總量進行控制的同時，對建設用地結構、空間佈局、使用條件等也要進行計劃，這樣才能適應市場經濟條件下城市土地經營的要求。計劃體系應具備總體控制、具體操作、市場調節等多種層次，實現規劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發計劃、土地供應計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機結合。還要有長期、中期與年度的土地開發計劃，其中長期計劃是一種戰略性的計劃，主要規定目標與基本策略，週期一般在10年左右;中期計劃主要是根據國民經濟和社會發展情況對土地經營的任務和調節措施加以規定，並作為年度計劃的依據，其週期一般為5年左右;並應隨着計劃環境的變化進行滾動調整。在年度計劃的編制上則應注意增強其具體操作性和對土地市場的調控力度。比如，房產供不應求時，應調整計劃，加大土地供應量。

3、強化土地供應管理。首先，要搞好土地存儲，建立並完善土地收購儲備制度，加強政府對土地供應的調控，通過土地的前期開發整理，既可以降低土地開發成本，又有利於實現土地供應的計劃性，對於暫時閒置的地塊，通過前期開發整理，還有助於進行臨時出租，高效利用現存土地。其次，實施土地供應“陽光工程”，保持合理的土地供應量。土地“陽光工程”主要是指堅持經營性土地的招標拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場交易的全過程置於監管之下，從而提高市場透明度，維護公平競爭的市場環境。實施土地“陽光工程”，有助於杜絕與土地有關的尋租活動，保持政府職能的完整和嚴肅;有助於維護市場秩序;也有助於保護開發商之間的公平競爭。第三加強監督與查處違法用地的工作力度，對於非法獲得土地使用權、違反有關規劃與土地利用計劃進行開發的現象進行嚴厲處罰。

4、建立和完善房地產市場信息系統和服務系統。一要建立房地產“超市”(交易中心)。使住宅能夠實現程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進房地產市場全面活躍。交易中心吸納了税務、土地、金融、公證等部門，以及房地產開發企業、經紀組織進場，提供“諮詢--登記--勘測--評估--收税(費)--發證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產信息發佈體系、預警預報體系、房地產信用檔案(包括開發企業、物業企業、中介企業及從業人員信用檔案)，服務房產，引導消費。三要培植中介企業。為方便羣眾，達到調劑空缺，物盡其用的作用，要組建並積極培植了拍賣、置業、擔保、評估、廣告等中介企業。堅不持“先育之，後取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環境，並與市工商、税務等部門協調，最大限度地減免中介企業的各種税費。擔保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業管理。引入“洋管家”，增強樓盤營銷的吸引力，引入境外服務模式，使物業增值保值，逐步推行星級“管家”服務。五要搞好輿論引導。為搞活房地產交易市場，強化輿論作用，充分運用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產，同時也增強自我保護意識，積極參與房地產市場改革。

5、立足市場，調整住房供應結構體系，形成“梯級消費”。從市場出發，着力構建商品房、經濟適用房和廉租房三種住房供應體系，加大中低價位配套商品房的供應量。優化供應結構，加快普通型商住樓建設，適當調整商業性用房比例，滿足多層次住房消費需求。在經濟適用房、小户型、普通商品房、公寓、別墅構成的住房一級市場的梯級消費體系基本形成後，帶動梯級消費和一、二級市場的聯動。一、二手房市場的良好互動，從而形成房地產的“梯級消費”，以促進市場對於存量房的消費。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯動起來，促進多次置業者的增多，使購房進入升級換代的高峯時期，促進市場良性循環。

6、樹立品牌意識，建設優良房產。首先，塑造誠信企業，加強房產質量監督，建設上乘房產。其次，完善配套設施建設，創建優質人居環境，強化物業管理，打造精品房產;樹立創新理念，創建現代樓房。再而，應用新材料、新設備、新技術，建設順應潮流又適合消費者的住房。

本書特別適合從事旅遊房地產項目開發相關領域的房地產開發商、旅遊公司、建築規劃設計單位、園林景觀設計單位、旅遊項目經營管理公司、酒店管理顧問公司、投資顧問公司、工程諮詢公司、房地產策劃代理公司以及政府相關行政部門的從業人士閲讀。

同時本書也非常適合作為旅遊管理、酒店管理和房地產專業師生的教材或參考書。

作者簡介

餘源鵬，國內知名實戰型房地產研究策劃人，廣州鵬起房地產代理有限公司執行董事。20世紀70年代出生於廣東省潮州市黃岡鎮，本科畢業於哈爾濱工業大學土木工程學院建築工程專業，結業於中山大學企業管理(營銷管理方向)研究生進修班。 以專業可用理念，創建並領導廣州鵬起房地產代理有限公司，業務涉及居住及商業房地產項目的信息諮詢、調查分析、可行性研究、前期發展策劃、整體定位、營銷策劃、租售代理、物業管理顧問、二手房屋租售以及房地產企業內部管理顧問等領域。主編出版了30多本房地產和物業管理相關實操型專業書籍。 其中近幾年陸續出版的“房地產實戰營銷叢書”，包括《房地產廣告策劃與創作》、《房地產包裝推廣策劃》、《房地產實戰促銷300例》、《房地產實戰定價與銷售策略》、《房地產實戰市場調研與優秀案例》、《中國樓盤實戰命名三萬例》、《售樓尖鋒》、《房地產公關活動促銷方案56例》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產實用營銷圖表大全》、《房地產一線銷售管理》、《問鼎房地產》、《中小户型開發與設計》、《促動樓盤》、《房地產項目可行性研究實操一本通》、《房地產中介經紀人實用業務知識兩日通》和《三天造就二手房租售冠軍》等。 此次推出的“房地產項目開發全程實操系列”延續“房地產實戰營銷叢書”的特點，側重實戰，突出營銷，設有四本分冊，分別是《專業市場項目開發全程策劃》、《旅遊房地產項目開發全程策劃》、《社區商業街項目開發全程策劃》和《酒店式公寓項目開發全程策劃》。

圖書目錄

第一章旅遊房地產項目開發總論

第一節旅遊房地產的概念與發展

一、旅遊房地產的起源

二、旅遊房地產的概念

三、旅遊房地產的類型

四、旅遊房地產與休閒產業的區別與聯繫

五、旅遊房地產與休閒房地產的區別與聯繫

六、旅遊房地產與旅遊業的區別與聯繫

七、旅遊房地產與房地產業的區別與聯繫

八、旅遊房地產的發展前提

九、旅遊房地產的發展現狀

十、旅遊房地產的發展問題

十一、旅遊房地產的發展趨勢

第二節旅遊房地產項目的開發理論

一、旅遊房地產項目的開發原則

二、旅遊房地產項目的開發基礎

三、旅遊房地產項目的開發注意事項

四、旅遊房地產項目的開發難點

五、旅遊房地產項目的開發要訣

六、旅遊房地產項目的開發模式

七、旅遊房地產項目的開發審批程序

第三節旅遊房地產項目全程策劃報告標準模板

第二章旅遊房地產項目市場分析

第一節 項目投資環境分析

一、經濟環境分析

二、政策環境分析

三、產業環境分析

四、城市條件分析

五、行業分析

第二節項目自身情況分析

一、項目概況分析

二、項目建址條件分析

三、項目旅遊資源分析

第三節 項目客户羣分析

一、現有客户羣的總體特徵分析

二、潛在客户羣的總體特徵分析

三、潛在客户羣的細化特徵分析

四、市場規模預測分析

第四節 項目競爭對手分析

一、競爭影響因素分析

二、競爭態勢分析

三、競爭個案分析

第五節項目SWOT分析

一、項目優勢分析(S)

二、項目劣勢分析(W)

三、項目機會分析(O)

四、項目威脅分析(T)

五、SWOT整合分析

第三章旅遊房地產項目定位

一、項目主題定位

二、項目功能定位

三、項目名稱定位

四、項目客户羣定位

五、項目形象定位

六、項目其他定位

第四章旅遊房地產項目產品規劃建議

一、項目總體規劃介紹

二、項目主體功能區規劃建議

三、項目輔助功能設施規劃建議

第五章旅遊房地產項目整合推廣策劃

一、項目廣告策劃

二、項目媒介選擇

三、項目活動策劃

四、項目推廣策劃

第六章旅遊房地產項目營銷執行策劃

一、項目營銷執行階段劃分

第七章旅遊房地產項目投資分析

第八章旅遊房地產項目經營管理策劃

第九章典型旅遊房地產項目全程策劃要點