物業管理師基本制度與政策考點:制定和修改過程
複習教材是備考過程的第一步，下面本站小編為大家整理了物業管理師基本制度與政策部分，關於制定和修改過程的考點，歡迎大家閲讀參考，更多內容請關注應屆畢業生網!
(一)收集有關資料，瞭解國內外物業管理的立法情況
1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。首先，收集各地出台的地方性法規和地方性政府規章以及影響較大的規範性文件並逐一分析，對各地物業管理立法的主要內容、存在的問題有了基本瞭解;其次，通過總結各地物業管理立法中的經驗和不足，初步把握了《條例》起草中的重點和難點問題。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業管理立法資料。考慮到我國法律體系與大陸法系較為接近，起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業管理制度以及法國、德國的建築區分所有權制度。我國內地的物業管理在深圳起步，由於地緣關係，我國香港地區的物業管理立法對內地物業管理立法影響較大。為借鑑香港成熟的立法經驗，起草小組多次與香港業界進行交流，認真解讀了香港的《建築物管理條例》及相關法規，對香港和內地的法律體系、法制環境、物業管理理念、立法背景等作了比較研究。
(二)開展立法調研，掌握第一手材料
為深入瞭解物業管理髮展現狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，就業主委員會的性質和監督管理、物業服務企業應當承擔的法律責任、建設單位的義務、物業管理項目招投標、物業使用中的禁止行為、利用物業進行經營的收益分配以及業主委員會與居委會、物業管理與社區建設、物業服務企業與公用事業單位之間的關係等問題作了調研，並在大連召開了由東、中、西部有關城市代表參加的關於業主大會、前期物業管理及專項維修資金等問題的專題討論，廣泛聽取了各方面的意見。這些調研活動，有助於在起草《條例》時實事求是，從實際出發，增加《條例》規定的可操作性。
(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題
當時物業管理在我國發展僅有20年，各地物業管理髮展很不均衡。同時，我國物業管理理論研究尚處於起步狀態，對物業管理法律關係、各方主體的權利義務、物業管理的基本制度等沒有形成統一認識，這給《條例》的起草帶來了難度。有鑑於此，起草小組通過召開專家論證會、書面徵求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業人員、行政管理人員、業主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。《條例》中業主大會、管理規約等制度，是在充分吸收專家意見的基礎上確立的。
(四)廣泛徵求意見，以求彰顯民意
按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》徵求意見稿後，於2000年5月徵求各地、國務院有關部門、有關單位及專家意見。各地根據本地物業管理實踐情況提出了很多意見和建議，國務院有關部門、專家、相關單位、業主、從業人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細分析後，進行了認真修改。2001年3月經建設部常務會議討論通過，形成《條例(送審稿)》，提請國務院審議。
國務院領導和國務院法制辦對物業管理立法工作一直非常關注，國務院領導多次批示要加強物業管理立法工作，國務院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。在收到《條例(送審稿)》後，國務院法制辦隨即將《條例(送審稿)》送地方、國務院有關部門、有關單位徵求意見。此後，國務院法制辦多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題。例如，物業管理的性質、物業服務企業提供的管理與行政部門管理的關係、《條例》調整的社會關係、物業管理實踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關係、哪些是需要政府出面進行行政管理的事項、如何推進房地產開發與物業管理分業經營等。針對這些問題，國務院法制辦會同建設部於2002年3月在北京召開《條例(送審稿)》專家論證會。與會專家從不同角度闡明瞭各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統一了認識，為《條例(送審稿)》的修改完善打下了基礎。
2002年6月，就《條例(送審稿)》的有關問題，國務院法制辦農業資源環保法制司與建設部政策法規司、住宅與房地產業司的有關人員，赴上海、深圳進行了專題調研。調研期間，分別召開了兩地物業管理主管部門及有關部門、業主代表、開發企業、物業服務企業以及街道辦事處、居委會、派出所有關人員參加的座談會，實地考察了多種類型的物業管理項目。通過調研，基本摸清了物業管理實踐中存在的主要問題，確立了《條例(送審稿)》修改的基本思路和原則。在專家論證會和專題調研的.基礎上，結合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例(送審稿)》作了相應修改，並再次送國務院有關部門和地方徵求意見。針對反饋的意見，國務院法制辦會同建設部多次討論、修改，並與提出意見的單位進行充分溝通，最終形成《條例(草案)》。
物業管理立法涉及廣大人民羣眾的切實利益，如何更廣泛地瞭解聽取社會各方面的意見，一直是國務院領導所關心的問題。2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制辦將《條例(草案)》登報公開向社會徵求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質量的舉措，在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見徵求期間，國務院法制辦共收到近4000條意見。從徵求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例(草案)》的基本內容給予了充分肯定，一致呼籲儘快出台，同時也提出了很多具體的修改意見。從反饋意見的內容上看，主要涉及《條例》的名稱和調整範圍、業主與業主大會、前期物業管理、物業服務企業和人員的管理、物業服務費用、法律責任等方面。
在逐條研究分析並吸收有益意見的基礎上，國務院法制辦會同建設部對《條例(草案)》逐條進行了認真修改，有近半數的意見被吸收，如科學界定物業管理的內涵，進一步細化業主的權利;明確物業服務企業的義務和責任，法律責任中體現優先保護業主共同利益等。未採納的，主要是那些不應由本《條例》調整的，或者立法時機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進一步研究的意見。《條例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發提出來的，鑑於我國地域遼闊，地區差異比較大，這些意見由各地制定地方法規或者規章時考慮比較合適。
2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議並原則通過了《條例》。《條例》的制定過程，反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民羣眾的智慧和熱情。
(五)適應環境變化，及時修改完善
《條例》的實施，在極大地規範和推動物業管理的發展的同時，在實踐中也暴露出一些問題。2007年3月，《物權法》出台，從維護業主合法權益的角度出發，對業主在共同管理建築物及其附屬設施過程中的權利和義務做了更加具體的規定。為了保持《條例》與《物權法》的一致，也為了解決《條例》實施中存在的問題，國務院對《物業管理條例》進行了修訂，並於2008年8月公佈了《國務院關於修改(物業管理條例>的決定》。新修訂的《條例》，主要針對業主大會制度從三個方面進行了修改和完善：
一是根據《物權法》第七十六條的規定，修改《條例》的部分條款：(1)明確業主共同決定的事項，取代業主大會職責的有關規定;(2)明確業主投票權數，按照“專有部分面積佔建築物總面積和業主人數佔總人數”的原則計算;(3)明確“籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施”等事項適用“雙三分之二”的表決規則，“制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業”等事項適用“雙二分之一”的表決規則。
二是根據《物權法》第七十八條的規定，增加以下內容：(1)業主委員會決定的效力，明確“業主大會和業主委員會的決定，對業主具有約束力”;(2)業主的訴訟權利，明確“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。
三是根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。
四是根據幾年來實行業主大會制度的經驗，增加物業所在地的街道辦事處和鄉鎮人民政府，作為業主大會和業主委員會活動的指導和監督機構。
