註冊會計師考試知識點之土地增值税税率

【知識點】土地增值税税率

一、土地增值税採用四級超率累進税率。

【建議】記憶土地增值税的税率表。

二、應税收入的確定

納税人轉讓房地產取得的應税收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

非貨幣收入要摺合貨幣金額計入收入總額。

三、扣除項目的確定

(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契税，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)

包括土地徵用及拆遷補償費(包含耕地佔用税)、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)

1.納税人能按轉讓房地產項目分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

上述利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

2.納税人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：

允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內

3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

4.土地增值税清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。

試題練習：【單選題】某生產企業2015年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊 400萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的`重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種税費共計72萬元。該生產企業銷售辦公樓應繳納土地增值税( )。

A. 128.4萬元

B. 132.6萬元

C. 146.8萬元

D. 171.2萬元

【答案】B

【解析】本題考查的是土地增值税的計算，納税人轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的税金作為扣除項目金額計徵土地增值税。就本題來講，評估價格=重置成本×成新度折扣率，扣除項目合計=1400×50%+72=772(萬元)，增值額=1200-772=428(萬元)，增值率=428÷772×100%=55.44%>50%，適用税率為40%，速算扣除係數為5%。應納土地增值税=428×40%-772×5%=132.6(萬元)，所以本題選B。