房地產估價師《制度與政策》判斷題

1.房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。( )

2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟(土地報酬率為6%)，( )

3.在一定時期內，對於開發週期較短的房地產，供給彈性相應地比較小;開發週期較長的房地產，供給彈性相應地比較大。( )

4.均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。( )

5.某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。( )

6.在建築物折舊中，只有不可修復的功能落後，不存在可修復的功能落後。( )

7.某建築物建成於1996年10月1日，該建築物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年;該類建築物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建築物按直線法計算的成新率為80%。( )

8.非住宅小區級的公共建築的建設費用和住宅小區內的營業性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。( )

9.某宗房地產，其土地於2000年底取得，土地使用權年期為50年。該房地產建成於2001年底，2002年底至2005年底的淨收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預計2005年底起可以穩定獲得年淨收益90萬元。該類房地產的'報酬率為10%，則2006年1月1日該房地產價值均為886萬元。( )

10.自有資金資本化率通常為未來第一年的税前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的税前現金流量除以自有資金金額得到。( )

11.假設開發法用於投資分析與用於估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。( )

12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即採用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，藉以消除價格短期波動的影響：顯現出價格變動的基本發展趨勢。(建設工程教育網提供)( )

13.有一棟四層公寓，每層建築面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層佔有的土地份額約為27%。( )

14.一般而言，房地產價格與利率正相關，利率上升時房地產價格會}升，利率下降時房地產價格會下降。( )

15.接受估價委託後，受託估價機構不得轉讓、變相轉讓受託的估價業務，並應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。( )

答案：1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×