2015年房地產估價師《經營與管理》模擬真題及答案
一、單選題
1、某房地產開發項目的佔地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/㎡(按建築面積計)，預測能夠以8000元/㎡(按建築面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按佔地面積計)為( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正確答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按佔地面積計)。按照佔地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。
2、為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為( )。
A.認知價值定價法
B.成本加成定價法
C.挑戰定價法
D.領導定價法
【正確答案】：B
3、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正確答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。
4、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最後一個月的月還款額是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正確答案】：A
5、某房地產開發項目的開發週期為4年，其中前期工作為1年，建設期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是( )萬元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正確答案】：C
【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發生的時點，終點通常是開發期結束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。建設期的起點是取得施工許可證後開始施工開始，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的'日期。此題中建造成本是在建設期初即發生的費用，因此計息期應為2年，不考慮銷售期;且由於其是在建設期內均勻投入，可視為在建設期期中一次性投入，即計算週期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。
6、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過( )確定是否進行投資。
A.等待投資型期權估價
B.放棄型期權估價
C.成長型期權估價
D.柔性期權估價
【正確答案】：C
7、( )資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基礎
C.原始
D.二手
【正確答案】：D
【答案解析】：二手資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。參見教材P108。
8、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關係正確的是( )。
A.有效市場>滲透市場>服務市場
B.服務市場>有效市場>滲透市場
C.有效市場>服務市場>滲透市場
D.服務市場>滲透市場>有效市場
【正確答案】：C
【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。
9、某一人口較少的市場同時有幾個物業項目同時開盤，而銷售業績、銷售價格沒有開發商預期的好，體現了房地產投資的風險的( )。
A.市場供求風險
B.週期風險
C.變現風險
D.通貨膨脹風險
【正確答案】：A
10、土地儲備實行( )管理。
A.計劃
B.年度
C.整體
D.分階段
【正確答案】：A
二、多選題
1、房地產開發項目竣工後，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報告
C.工程質量保修書
D.住宅使用説明書
E.竣工驗收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項目竣工後，需要整理技術資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質量保修書、住宅使用説明書和竣工驗收備案表都屬於竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。
2、以下説法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.淨經營收入=有效毛收入-運營費用
C.税前現金流=淨經營收入-抵押貸款還本付息
D.税後現金流=税前現金流-大修基金一所得税
E.税前現金流=淨經營收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，税前現金流=淨經營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。
3、新設項目法人融資形式的特點有( )。
A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成
B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險
C.從項目投產後的經濟效益來考察償債能力
D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資後的償債能力
E.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，並形成其增量資產
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P324，新設項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風險;從項目投產後的經濟效益來考察償債能力。
4、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為( )等四個層次。
A.經營利潤
B.利潤總額
C.税後利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大後悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】
6、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列説法正確的有( )。
A.貸款價值比率通常不超過50%
B.貸款期限最長不超過10年
C.貸款期限最長不超過20年
D.貸款利率通常高於個人住房抵押貸款
E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。
7、下面哪項不屬於房地產投資信託的分類( )。
A.權益型
B.綜合型
C.增長型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關於某特定商品市場規模的説法，正確的有( )。
A.有效市場大於服務市場
B.服務市場大於潛在市場
C.潛在市場大於有效市場
D.滲透市場大於有效市場
E.服務市場大於滲透市場
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務市場，也稱目標市場，是開發商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經購買了某種產品的消費者的集合。參見教材P112～113。
9、下列房地產開發項目成本費用中，屬於土地費用的有( )。
A.土地出讓價款
B.土地購置税費
C.基礎設施建設費
D.水文地質勘測費
E.土地開發工程費
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬於房屋開發費。D屬於勘察設計和前期工程費。E屬於看產設計和前期工程費。參見教材P257-259。
10、可行性研究的結論主要是説明項目的財務評價結果，表明項目( )。
A.是否有足夠的資金來源
B.是否有較為廣闊的市場
C.是否具有較理想的財務內部收益率
D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力
E.項目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結論，主要是説明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的財務內部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。
