房產估價師指錯題中常見錯誤

近兩年，媒體對物業管理的問題頻頻曝光，使行業處於比較被動的局面。在一年一度的全國和地方人大、政協會議上，關於物業管理的提案呈上升趨勢。在部分城市的行風評比中，對物業管理的評價不盡人意。這在客觀上顯示了物業管理行業的社會公信力存在一定問題，直接影響行業的公眾形象，儘快改變這一狀況已經成為行業上下的共同心願。

　　【指錯題中常見錯誤】

　　一、估價報告本身的不完善

㈠估價報告內容不完整，缺少規範中“估價報告的規範格式”所要求的必備項目

?缺少委託估價方有關項目：如單位名稱、法人代表及住所或個人姓名和住所等(個人委託);

?缺少受理估價方有關項目：如名稱、住所，特別是估價資格等級;

?缺估價原則; ?沒有估價的假設前提和限制條件;

?缺少估價時點; ?缺少價值定義或價值定義中價值標準或價值內涵表述不確切; ?估價方法沒有説明定義; ?缺少估價作業日期;

?估價結果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應的匯率，等等。

?沒有估價師聲明; ⑴沒有附件; ⑵沒有估價人員; ⑶沒有説明。

⑷缺少估價目的或估價目的含糊不清;是何種條件狀態下的價格。如熟地、毛地;開發場地還是項目完成時的土地;已完工建築還是在建工程;期地、期房現房等。

⑸缺估價依據。估價方法及操作的主要依據;與估價目的相配合的合法性依據等。

㈡房地產策劃報告本身的不完善P396

　　二、對估價對象描述不清

★對估價對象沒有描述或描述不清。具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、

現狀、樓層、結構、裝修、設備、建成年月、規劃限制條件、建築物利用現狀、建築物建成年月、產權狀況沒有描述或描述不清(權屬性質和土地使用年限)等

★估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需説明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現狀、地質條件、產權狀況及説明、土地使用權起止期、地價區類等。建築物需説明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數、結構、裝修、設備、建成年代、用途、產權狀況及證明等。單獨估價建築物時，也要有土地證明。此外，還應對環境作簡要説明。

A、權益方面：

1、土地使用人(估價對象的產權，即未説明委託方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權)

2、土地使用的性質(出讓、劃撥;集體土地還是國有土地，長期用地還是臨時用地;何時取得、取得方式、法律文書證明等)。

3、土地使用權年限交代不清，如50年(少起止年月)

估價對象權利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期

4、土地的規劃用途交代不清

5、有無土地使用權證、所有權證

6、是否共有、部分產權

7、產權有無爭議

B、土地物理狀況方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地價類別交代不清(幾類用地、商業、工業)

3、土地用途交代不清(商業、工業、住宅)

4、建築容率不清

5、建築密度不清

6、綠化率介紹不清

其中(3、4、5、6為規劃中確定的指標，以規劃審批件為準，不可假設)

C、房地產中的土地：

1、土地面積、形狀等

2、土地四至

(1、2歸類為一個錯誤)

D、建築物方面：

1、房屋用途交代不清(如有土地用途，視為清晰)

2、建築物結構交代不清(房屋層數)

3、房屋建成年代不清 注：2，3錯誤可描述為建築物實物狀況交代不清

4、房屋的狀況(分為完整、在建工程)，房屋的狀態交代不清楚(如在建工程的投入數量)

5、房屋裝修(主要指賓館、酒店，住宅不用交代)

6、是否具有房屋所有權證沒有交代

7、房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)

8、房屋的狀態交代不清楚(如在建工程的投入數量)

　　三、行文、遣詞造句不當(術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)

主要包括：①名詞術語不準確，如把估價日期錯寫成估價期日。②用詞帶有強烈的感情色彩。③語意含糊，用“大約、估計、大概、可能、左右”等字樣。④數據來源沒有出處或是有錯(如房地產税、營業税的税率錯誤)。⑤判斷推理沒有充足的理由(如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持結論)。

　　四、邏輯不嚴謹

　　五、前後不一致(數據、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內容、數據來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)

房地產估價師考試-案例分析學習總結(全)84_房地產估價師考試

　　六、寫作有錯誤

?評估結果中沒有説明幣種，沒有進行大寫。

?對外幣表達的結果，沒有折算成人民幣，沒有説明匯率。

?表達形式不科學

?注意對價格的稱謂是否錯誤(比準價格，收益價格，積算價格)

?只有總價，沒有單價

　　七、估價方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法，對採用的方法是否有合理的説明和理由。

2、適宜採用多種估價方法進行估價的，沒有同時採用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定，

3、估價方法選擇不當：?能用市場比較法的沒有用。?收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。?具有投資開發或再開發潛力的房地產的.估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。如：拆遷評估一般應採用市場比較法，而在估價報告中卻採用了其他估價方法且未説明原因。根據2004年1月1日起實施的《房屋拆遷估價指導意見》，“拆遷估價一般應當採用市場比較法。不具備採用市場比較法條件的，可以採用其他估價方法，並在估價報告中充分説明原因”。

4、估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關規定

5、選用方法不適用的(各種估價方法的適用條件)

6、未説明每種估價方法的定義、步驟。

7、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確。

8、選用的估價方法不妥(應根據估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法，抵押的優先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發法等)。

　　八、估價方法應用錯誤(選用估價方法錯誤)