物業管理未來展望

今年是物業管理行業在中國內地走過的第33個年頭，目前已有7萬多家企業、600多萬從業人員，湧現出龍湖、金科、萬科、保利等一批全國性物業企業。然而，謝家瑾坦言，雖物業管理在我國呈現加速發展的勢頭，發揮了對經濟發展、吸納就業和加強城市管理的作用，“但客觀來講，該行業總體還處於低水平運行狀態。”

“剛性成本急劇上升、價格調整機制缺失，使物業收費與成本出現嚴重倒掛，相當數量的企業陷入生存困境。”謝家瑾稱，在信息化、網絡化的經濟環境下，一些企業對成本上漲束手無策，引發了服務標準降低和棄管小區等社會問題。同時，傳統的密集型勞動和簡單服務限制了行業發展，使物業服務企業的經濟運營和盈利空間十分狹窄。

對此，謝家瑾提出，要通過引入新技術、新業態和新方式，開創全新物業商業模式。“企業要提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變，這是物業管理科學發展的必然選擇。

事實上，物業服務的質量，已經成為消費者在購房時的重要依據。謝家瑾舉例説，龍湖的房子為什麼越做越好，因為在項目開發前期，龍湖物業有近300人的團隊介入地產服務，並在銷售和入住階段，為業主提供服務，“這樣既受到開發商的歡迎，還通過有償服務賺取了可觀收益。”

對於物業管理行業的未來發展，謝家瑾表示，中國物業管理將在未來五年基本形成行業轉型升級的運作和盈利模式，初步實現轉型升級的基本目標還需十年。謝家瑾稱，現在物業管理將以科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，要建立新的商業模式、服務方式和管理方法。

另外，還有來自業主(投資者)的需求。隨着業主對物業管理服務的要求日益升級，維權意識不斷強化，物業管理相關專業服務的專業公司直接或間接介入物業管理服務的頻率越來越高，範圍越來越大，影響力不斷提升。在這種環境下，物業服務公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業模式，開始採用專業分包的操作方式。

實際上，各類外資物業服務公司均將清潔、綠化、秩序維護以及電梯、冷凍機組、消防系統、樓控系統等關鍵設備或專業性較強的設備設施的維護保養外包給專業公司。香港早已採取了這種模式並獲得成功。隨着國外物業服務公司將專業化分包的形式引入國內物業市場，國內的許多大型物業服務公司如陸家嘴、均豪、達文等，也都將原來自行僱傭的保潔、秩序維護、工程維修等分離出去。

物業管理專業化，最根本的目標其實在於降低管理成本並使物業保值增值，這也正是對物業進行資產管理的價值所在。目前的一些物業服務公司已經對物業進行資產管理做了初步探索，但客觀講，在意識方面、操作手法方面以及現有物業服務公司的實際水平方面都存在不足，仍處於雛形階段。謝家瑾會長就曾指出：“儘管不少物業服務企業都在搞多種經營進行創收，但大多停留在小打小鬧，沒有深入到資產管理的核心中，也不能獲得可觀的利潤。” 資產管理的概念和主要手段

什麼是資產管理的核心？這將是未來很長一段時間內，物業管理行業研究的重要課題。 什麼是資產？什麼是資產管理？這是首先要釐清的概念。

資產，是指企業過去的交易或事項形成的，由企業擁有或者控制的，預期會給企業帶來經濟利益的資源。資產一般包括流動資產和非流動資產，物業是一項重要的非流動資產。 對於物業管理，現有《物業管理條例》給出的定義是“指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序的活動”，但根據市場現狀和未來需求來看，這僅是物業管理服務的鏈條末端而不是全部。

資產管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場範圍的資產管理業務，在此不贅。廣義上則是指資產管理人接受資產委託人的委託，依照委託人的意願或請求，對委託資產進行管理運作，以實現特定目標的行為。這種特定目標可能是資產保值、增值，也可能是其他目標。對不動產的物業管理，即住宅區、寫字樓及其他樓盤的業主委託專業機構管理，是最典型的資產管理。

舉例來説：某大廈約10萬平方米，物業服務公司將管理成本從25元降至20元，則每年節省600萬元，按10%資金成本計，相當於增值約6000萬元。同時每年還從管理費中拿出約150萬元用於大廈的更新改造，按10%資金成本計，相當於增值約1500萬元。

將物業管理上升為資產管理，不僅能使擁有的物業資產保值增值，更能通過一系列資本運作，使其成為一種新的資本，增強資產的流動性，成為新的利潤增長點。

《物業管理未來展望》全文內容當前網頁未完全顯示，剩餘內容請訪問下一頁查看。