商業項目考核報告

此次主要針對裕華路（中華大街至體育大街）路段的商業項目、沿街商鋪進行了調研。調研情況如下：

物業地址：裕華西路、中華大街、工農路、維明南大街圍合區域

物業概況：項目集住宅、商業、商務辦公於一體。其中商業部分主要分佈在裕華路與中華大街交口及中華大街沿街路段、工農路沿街，為2層底商。面積段為30平米——200平米。一層、二層完全分隔，為獨立空間。其中一樓挑高達6.9米。

商鋪價格及銷售概況：一樓價格在28000元/㎡——39000元/㎡之間；二樓價格為8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可優惠8個點；分期優惠5個點；貸款優惠為3個點，首付60%。工農路沿街商鋪已售完；中華大街與裕華路沿街一樓商鋪已銷售80%，其餘未售位置相對不夠理想（裕華路沿街商鋪前為規劃綠化帶），二樓大部分未售出。

物業地址：中華南大街西側、工農路南側，北臨裕華西路，南臨倉安路 物業概況：1棟28層住宅，一、二層為商業。商鋪面積段為100平米——300平米，一、二層相通，整體銷售。

商鋪價格及銷售概況：單價40000元/㎡（有下調餘地）。付款方式全款、分期、貸款均可，具體優惠幅度需與經理商談。

物業地址：休門街與四中路交叉口

物業概況：寫字樓，沿街（休門街）有2層底商。一、二層整體銷售。拐角商鋪面積為500平米，原售樓部所在位置為300多平米，其餘面積均為208平米。 商鋪價格及銷售概況：單價13500元/㎡（2007年時銷售價格）；總價350萬/套（208㎡）；月租金為20000元/月。已於07年售完，現都在使用中。經營項目多為餐飲類。

物業地址：裕華東路與育才街交叉口西南

物業概況：集公寓、住宅、寫字樓、商業於一體，沿街（育才街）2層底商。商鋪最小面積為300平米，一、二層整體銷售。

商鋪價格及銷售概況：均價26000元/㎡；租金為5——6元/㎡/天。 項目五：旺角

物業地址：青園街談閣街交叉口（老幹部活動中心對面）

物業概況：2層商鋪，一、二層分隔出售。一層8個商鋪，面積在47平米——245 平米之間；二層為兩個大賣場，面積分別為632平米、588平米。

商鋪價格及銷售概況：目前以銷售為主，最小面積商鋪單價為34823元/㎡，其餘單價在28000元/㎡左右；二層單價為6600—6700元/㎡。貸款首付50%。目前已售出三間，做為銀行使用。

此外對個別沿街門臉也進行了調研。裕華路冶金大廈附近門臉16平米左右（含裝修、空調）的轉讓費為15000元。位於體育大街與裕華路交口的方北新村底商60平米左右的月租金為6000元/月，年租金為30萬元/年。中山路與青園街交口東北角，東尚MALL三層14平米年租金35000元/年；9平米商鋪月租金1500元/月；19平米商鋪轉讓費為8萬。

為了增加對商業定位、運營、招商的認識和理解，為目前公司整體發展規劃、商業項目投資、商業類別轉型提供有益參考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟隨杜總參加了由和碩縣人民政府組織的赴內地招商引資考察團。在為期五天的考察期內，考察團一行先後參觀了張家口德高森板業有限公司、江蘇省吳江市山湖顏料有限公司以及揚州市興泰鋼杆照明器材有限公司。

1、基本情況：張家口德高森板業有限公司是石木地板等產品專業生產銷售的股份有限公司，公司總部在張家口萬全縣宣平堡鄉，張家口德高森板業有限公司擁有完整、科學的質量管理體系。

2、主營品牌：張家口德高森板業有限公司成立於2006年12月，是一家專業研發生產石木地板、裝飾板、裝飾線、高檔門窗、工藝品等系列產品集科工貿為一體的高科技股份制企業。

3、經營範圍：人造板材製造、加工、銷售、自營進出口業務；建築材料、裝飾材料、裝潢材料批發、零售。

4、 項目特點：公司擁有固定資產3000萬元，佔地面積26000平方米。技術力量雄厚，產品開發能力強，現已擁有二十三

項國家專利，先後獲得“世界華人科學技術發明獎”、“科技發明進步獎”等。

5、考察小結：眼下，減少能源消耗的低碳產業是迎接新技術革命和產業升級的需求，是行業發展的必然選擇。裝飾業急需以新技術、新材料生產出環保節能的新型換代產品，來滿足國內市場的巨大需求。目前市場上的瓷磚、大理石、實木地板、強化地板、複合地板存在着打滑、輻射、怕水、怕火、變形、保養麻煩、壽命短的缺點，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度強，耐酸鹼，無污染，接近零甲醛，不怕水，不變形，不熱漲冷縮，腳感好，隔音效果強，可回收，兼具流行木紋，迴歸大自然，便可揚地板市場上瓷磚、大理石、實木地板、複合地板、強化地板之長，避其短，在競爭激烈的市場中突出重圍。“德高森”牌石木地板應用礦石粉作為基材主原料，原料和產品節能環保，可循環重複利用；通過用料配比調製，改變高分子性能，生產出似木優木，環保節能的新型地板材料；通過多道生產工藝創新設計，生產過程中達到不排放廢氣、廢水、廢渣，生產高質石木地板；基材一次成型，“內應力”均衡，地板穩定性能高，環保熱轉印技術，提高熱潮性能，再現實木紋理，設計簡單，無需輔材，裝拆方便，安裝成本低，便於維護。由此看來，此項目具有廣闊的市場前景和高效的商業回報。

1、基本情況：吳江山湖顏料有限公司是國內生產色原、色澱的有機顏料的專業製造商。產品被廣泛應用於油墨、油漆、塗料、塑料、橡膠以及塗料印花工業。

2、經營現狀：目前生產兩大系列產品：有機顏料及預分散顏料切片。年產量達2000多噸，本公司產品９０％外銷。

3、主營品牌：核心產品耐曬青蓮色原（紫３＃）形成系列產品，適用於水性、油性、溶劑油墨的不同品質要求，銷售量國內最大。耐曬桃紅色原（紅８１＃）採用國外先進工藝，品質達到國外同類產品的水平。

4、項目特點：吳江山湖顏料有限公司另一系列產品，預分散顏料色片，是採用先進生產工藝，將顏料進行預分散，使用户採用後在生產過程中清潔、環保。採用該預分散顏料色片生產的凹版和柔版油墨具有優良的光澤和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。

5、考察小結：有機顏料與染料的差異在於它與被着色物體沒有親和力，只有通過膠粘劑或成膜物質將有機顏料附着在物體表面，或混在物體內部，使物體着色。其生產所需的中間體、生產設備以及合成過程均與染料的生產大同小異，因此往往將有機顏料在染料工業中組織生產。有機顏料與一般無機顏料相比，通常具有較高的着色力，顆粒容易研磨和分散、不易沉澱，色彩也較鮮豔，但耐曬、耐熱、耐候性能較差，普遍用於油墨、塗料、橡膠製品、塑料製品、文教用品和建築材料等物料的着色。

1、基本情況：揚州市興泰鋼杆照明器材有限公司位於文化名城揚州市郊，廠區佔地面積10000平米，具有先進的生產設備。

2、經營現狀：揚州市興泰鋼杆照明器材有限公司主要生產室外道路、廣場、車站、碼頭、庭院及室內工礦照明燈具。品種有：高杆燈、單臂燈、雙臂燈、組合燈、庭院燈、投光燈、草坪燈等，以及配套使用的鎮流器、觸電器，同時生產光控、時控開關箱等電器系列產品。

3、考察小結：目前，新疆各地在城市化進程中，照明設施作為城市基礎設施的一部分，伴隨着城市路網的快速發展而不斷延伸。其在保障交通安全，提高運輸效率，方便人民生活，維護社會穩定和美化城市環境等方面發揮着不可替代的'作用。因建設年代原因，現有照明設施老舊程度不一，而且，部分縣城、鄉村由於基礎設施建設滯後，極大程度的影響了新疆經濟發展和維穩難度，為此，新疆各地由其是南疆各地道路或節點的照明設施及供電線路進行提升改造和建設已經是新疆當前和今後一個時期內較為重要的民生建設項目。目前，巴州周邊縣市照明器材廠家為數不多，利用太陽能發電的照明器材更是屈指可數，如果此項目能夠落户本地，將有一定的市場前景和達到良好的商業運作效果。

1、商業項目定位 我認為商業項目定位要準確。準確的商業定位是商業成功運營的基礎，整體商業定位要根據項目所在區域周邊環境而定，要找準項目在城市商業中扮演的角色，以及在區域中扮演的角色。

2、項目開發建設 商業項目的開發建設要專業。在整體定位後整體的業態佈局要合理，商業動線、整體功能佈局要合理；每個功能業態設計要專業，要能有效的滿足相應業態的經營需求。商業定位不可能一次定型，都要經過二到三次的從新定位，前期最好引進能夠吸引人氣的商業。

3、項目運營管理 運營管理要專業。要組建專業的商業運營團隊來對整體的商業進行運作，從前期的招商，到後期的經營管理都要有科學的管理理念和經營團隊。商業的成功運營需要組建或聘請專業的商業管理公司來管理。

彙報人：張連婧 20xx年8月20日