房地產和建築業要繳的哪些税

(一)建築業

1、營業税

(1)審核應税收入是否全額納税。查看建設工程承包合同、納税申報表，結合“主營業務收入”賬户，核查納税人“工程價款結算賬單”中確認的價款是否全額申報納税。

(2)審核甲供材是否足額納税。查看合同、材料交接單，核實甲供材是否計入營業額，扣除的設備款是否由甲方提供，設備的劃分是否準確。

(3)審核分包工程差額徵税是否準確。查看分包合同、分包發票及“工程價款結算賬單”，核實“應付賬款”等賬户核算內容，核查其營業額是否為工程的全部承包額減去付給分包人的價款後的餘額。

(4)審核外出施工項目是否完税。查看工程承包合同、外經證和完税憑證，核查外出施工項目是否超出6個月仍未繳納營業税。

(5)審核是否存在延遲納税現象。查看建設工程承包合同、銀行往來記錄，審核納税人是否按税法規定的時點確認納税義務發生時間。

2、房產税、城鎮土地使用税

核查納税人是否申報繳納房產税和城鎮土地使用税，土地價值是否計入房產塬值。對長期掛賬“在建工程”未轉“固定資產”項目，核查是否已辦理竣工驗收手續或已實際使用。承租使用的房產，是否存在無租使用但未代為繳納房產税的情況。

3、企業所得税

(1)是否少報工程進度，漏報工程項目，按規定結轉工程價款以外的各項收入，是否將工程項目的收入轉讓往來賬户，是否瞞報境外、異地施工項目，是否按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額。

(2)是否混淆成本歸屬期、提前結轉或多結轉工程成本費用，是否虛列材料費用、機械使用費、其他直接費，是否虛報人工，是否未按權責發生制塬則和配比塬則扣除費用，是否以不合法憑證列支各項成本、費用。

(3)期間費用是否真實、完整，是否擴大期間費用列支範圍及標準。

4、個人所得税

(1)未通過“應付職工薪酬”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應税收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得税。

(2)以發票報銷方式或定額發放交通補貼、誤餐補助、加班補助、通信補貼等，是否代扣代繳個人所得税。

(3)為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得税。

(4)是否以發票報銷的'方式套取現金，支付給個人獎金、回扣、提成等，未代扣代繳個人所得税。

(5)支付給無用工手續的臨時工工資，是否代扣代繳個人所得税。

(6)發生自然人股東變動的，是否存在平價低價轉讓，是否足額繳納個人所得税。

(7)支付給個人的利息是否代扣個人所得税。

(二)房地產業

1、營業税

(1)查看其他應付款、應收賬款、應付賬款等賬户，核查納税人是否將預收款項進行串户記賬，少計收入少繳營業税;統計分年度的預收賬款淨增額與主營業務收入之和，核查納税人營業税申報計税依據是否準確。

(2)查看企業《房產銷售分户明細表》(銷控表)，對照從第叁方獲取的《商品房合同備案信息》，核查商品房銷售面積是否準確、銷售單價是否明顯低於最近時期同類房屋;統計分年度商品房銷售收入，核查納税人年度營業税申報計税依據是否準確。

(3)查看房屋銷售合同、房屋裝修合同，實地瞭解成品房的實物狀態，核查納税人是否有房屋銷售兼裝修行為，是否將精裝房銷售收入分解為房屋銷售收入與裝修收入兩項收入。

(4)查看商品房銷售模式，對實行委託銷售方式的，核查納税人是否利用銷售代理商(售房營銷策劃公司)不計或少計收入，將營業費用支出直接從售樓款收入中抵減。

(5)查看施工合同(協議)、工程預算、工程價款結算單和“開發產品”、“應付賬款”等會計科目，核查納税人有無將商品房抵頂工程價款情況

(6)查看“固定資產”、“營業外支出”“開發產品”、“應付股利”、“利潤分配”等會計科目，核查納税人是否有商品房對外捐贈、股利分配等視同銷售行為。

(7)查看商品房銷售合同、《拆遷還建房補償情況表》，核查納税人拆遷還建房銷售(“拆一還一”)是否繳納營業額。

(8)查看商品房銷售合同，對非住宅類商品房延伸檢查商品房統一託管(代管)合同和開發公司對外公開的銷售廣告，核查納税人是否利用“還本銷售”、“售後返租”等形式不申報或少申報營業税。

(9)查看往來科目、開發成本等會計科目，核查納税人有無將車庫、停車位銷售收入掛往來科目或直接衝減開發成本，對車庫、停車位銷售收入(租賃收入)，不申報繳納營業税。

(10)查看工程施工合同，結合“開發成本”會計科目，核查樓盤施工進度和施工企業的建築業税收，督促房地產開發企業及時取得發票。

2、土地增值税

(1)查看土地增值税預徵申報記錄，對比同一税款所屬期營業税應税營業額和各個時間段的預徵率，核查納税人是否存在不申報或少申報土地增值税預徵税款的情況。對部分保障房未進行預徵申報的，對照省局政策規定，核查是否符合資格條件，是否辦理報備手續。

(2)查看房地產開發項目銷售基本情況，對照從第叁方獲取的《房地產開發項目銷售情況明細信息》，核查是否存在房地產開發項目符合應清算條件但納税人未申報清算，或者符合可清算條件主管税務機關未通知清算的理由是否正當。

(3)查看歷年來土地增值税清算項目明細，核查是否存在項目已清算審核結束並出具報告但税款未入庫或未足額入庫的情況。

(4)查看歷年來土地增值税清算項目明細，對截止清算基準日未100%銷售的，核查其剩餘房源銷售(尾盤銷售)是否申報繳納土地增值税，計算方式是否準確，申報税款是否準確。

3、房產税

(1)查看“固定資產”、“開發產品”等會計科目，對照從第叁方獲取的房屋權證信息，重點核查辦公房屋、售樓部以及開發產品轉固定資產等房屋，核查納税人是否申報繳納房產税，土地價值是否計入房產塬值。

(2)對賬面上未作開發產品轉固定資產處理、但長期未售“閒置”的開發產品，查看其實際使用狀態，核查納税人是否存在對已實際自用或出租的房屋未申報繳納房產税及其他税收的情況。

4、城鎮土地使用税

(1)對非房地產開發項目用地(如自用或出租房屋佔地)，查看“固定資產”、“無形資產”等會計科目，對照從第叁方獲取的土地權證信息，核查納税人是否申報或少申報城鎮土地使用税。

(2)對房地產開發項目用地，查看發改委立項報告和國有土地建設使用權出讓合同，核查納税義務起始時間是否準確，應税土地面積是否少報，適用税率是否準確;查看商品房銷售合同約定的房屋交付時間和房屋集中交付通知規定的實際時間，核查納税義務終止時間是否準確。

5、契税和耕地佔用税

(1)查看發改委立項報告和國有土地建設使用權出讓合同，核查納税人是否繳納或足額繳納土地契税，納税義務發生時間是否準確，計税依據是否準確，是否存在將土地返還款衝抵土地價款的情況，適用税率是否準確。

(2)對佔用耕地建設開發的項目，查看農用地專用審批文件等資料，核查納税人是否繳納或足額繳納耕地佔用税。

6、企業所得税

(1)開發產品銷售收入確認是否及時，價外費用核算是否完整，未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，已售開發產品完工後是否及時結算計税成本並計算實際利潤額，視同銷售行為核算是否完整，財政返還、政府獎勵等收入核算是否完整。

(2)土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費等是否真實、準確，是否準確區分期間費用和開發成本，是否混淆成本對象，是否按配比塬則結轉成本，是否以不合法憑證列支各項成本、費用。

(3)期間費用是否真實、完整，是否擴大期間費用列支範圍及標準，税前扣除營業税、土地增值税是否實際繳納，預提費用計提是否超出範圍。

7、個人所得税

(1)支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得税。

(2)房地產銷售人員取得銷售佣金是否併入工資、薪金代扣代繳個人所得税。

(3)為管理人員購買住房，支付房款，是否併入僱員工資、薪金所得計徵個人所得税。

(4)各種促銷活動向客户贈送禮品，是否代扣代繳個人所得税。

(5)其他參見上述建築業部分的內容。