對物業公司員工工作的合理化建議和意見

物業公司是專門從事地上相關場地和周圍環境的專業化管理的，在工作服務中，我們可以提出合理化建議。下面小編為大家整理推薦了對物業公司工作的建議，歡迎大家前來參閲。

涇渭上城物業管理已有兩年時間，在這兩年的時間裏，通過我們管理處所有領導員工的共同努力，物業管理也在逐漸向專業化系統化轉變。在這一過程中，我們通過學習很多優秀小區的管理經驗，結合本小區的實際，我們也總結了一套我們自己的物業管理方法。但是作為一個新成立的物業，我們也能感覺到工作中存在的不足，下面我就涇渭上城物業管理中存在的問題提出自己的幾點建議：

一、 關於客服。客服前台是物業公司的招牌，是門面，業主聯繫物業首先接觸到的就是

客服管理員，所以前台服務態度和工作質量的優劣直接決定着整個物業管理的水平。鑑於物業管理中常見的問題，在此建議提升前台客服人員的專業水準，提高前台客服人員的服務質量，這就需要公司及管理處加強員工培訓，注重細節，只有讓業主覺得我們是用心在做專業的服務，這樣才會在業主和物業之間建立信任感，就更有利於後期的物業管理工作的順利開展。

二、 關於保安。保安工作也是整個物業管理工作的重中之重，因為安全重於泰山，只有

保證了小區和全體業主的財產安全，才能推動物業管理工作的順利進行。涇渭上城小區現有保安16人，建議早晚南北門崗亭各留1人在崗外站崗，登記來往車輛出入小區的情況，另外還可以樹立物業保安的形象，也可以對不法分子起到震懾作用。夜班保安建議每個崗抽出1人在小區內巡邏，這樣就可以掌握小區整體的情況，發現異常也能及時上報。

三、 關於工程。工程部主要負責的是業主房屋的驗收、維修等工作。除了做好日常工作，

保證維修服務質量以外，建議加強裝修巡查，對小區內違反裝修管理規定的裝修户及時制止並上報管理處。這樣既能保證小區裝修秩序的規整統一，又能減少後期物業與業主的矛盾。

四、 關於保潔。小區保潔人員的工作質量直接決定着小區整體的環境，所以保潔的工作

也顯得尤為重要。目前，涇渭上城小區面積大，保潔員少，如何在現有人員情況下保證小區的清潔衞生是我們需要考慮的問題。現在保潔工作強度大，每人每天要負責好幾棟樓的衞生和門前大小路的清潔等，因此如果在小區巡視很難找到保潔人員，所以總有業主投訴説小區沒有保潔打掃衞生，其實不然，保潔人員每天都在打掃，只是人員少，有時候不一定在哪棟樓內而已。有時業主發現小區衞生有做的不到位的時候，總是要先找到物業前台，再由前台通知主管派保潔人員前去打掃，這樣就拖延了工作時間，不能及時完成打掃任務，有些業主情緒比較激動的，就會因此投訴物業，説物業服務態度太差，工作效率太低。鑑於這種情況，為了方便業主尋找聯繫保潔，建議給每棟樓內貼上負責打掃的人員名單和聯繫方式，以便業主尋找保潔，及時完成清潔任務，這樣既保證了服務質量，也提高了工作效率。

此外，為加強管理，提升員工的整體素質，建議完善各類制度規範，包括完善的進人機制，良好的競爭氛圍，完整的服務規範和實用的考核制度。所謂“無規矩不成方圓”，我相信，在完善的各項管理制度的約束下，在公司培訓機制的培養下，通過全體同仁的共同努力，惠誠物業公司一定可以創建一支專業優良的團隊，為業主提供優質貼心的物業服務。

物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衞生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

一、物業的起源及存在的問題

物業管理在國外已經有一百多年的歷史。而在我國是一個新興行業，僅有20年左右的發展歷史，它發端於沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸。我國的物業管理是從19世紀中葉到本世紀20年代開始的，在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、瀋陽、哈爾濱等城市建立了許多八-九層高的建築，在上海，出現了28座10層以上的高層建築。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衞生，保安服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。20世紀80年代初，隨着我國改革開放的國策實施，物業管理才由香港引入。20xx年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規範物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

我市物業管理從上世紀90年代中期才開始起步，當時的物業收費標準是按照政府指導價來收取的，該指導價十幾年沒有調整。十多年來温州經濟發展迅速，高樓大廈拔地而起，居住小區應運而生，原來獨門獨户自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。而在眾多的物業管理部門也出現了管理水平參差不齊的現象，出現了各種各樣的問題，影響了市民的生活質量和社會的穩定。存在問題有：

1、缺乏法律保障，業主與物業管理部門糾紛多

首先是物業管理費糾紛多。從物業管理部門來説，我市執行的費用標準是按照市政府指導價，而這個指導價是在十幾年前定的，現在各種費用、勞動成本都提高，所以物業部門常常會“巧媳婦難為無米之炊”，工作難以開展，影響服務質量;而業主認為物業管理部門收取的費用與提供的服務不相稱，另外，業主根本不知道物業部門的開支情況。由於物業管理不到位，業主拒交物業管理費的情況時有發生，這樣就形成了惡性循環。其二是業主的人生安全和財產損失賠償糾紛多。由於相關法律不健全、管理不到位，在小區內發生人生安全、小區公用設施傷人和財產失竊等案件，當業主趙物業部門理論時，往往得不到相對滿意的解決方案。物業管理的不作為和管理上的漏洞使得業主對物業失去了信心。其三是小區公用部位被個別業主侵權糾紛。個別業主進住小區後擅自亂搭亂建，引起其他大部分業主的不滿，要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為，則存在着無行政執法權的制約;如僅對個別亂搭亂建的業主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業主與物業管理企業物業管理糾紛。其四小區公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的共用部位自用或出租用於設置廣告位等進行營利問題。由於此類糾紛涉及到建築物區分所有權問題，需物權法來進一步調整，因此發生糾紛時爭議較大。

2、業主委員會工作步履維艱

據瞭解，温州市目前還有較多小區(大廈)還沒有建立業主委員會，原因是建立業主委員會有一定難度，沒有一個部門去管理，要靠熱心業主發起。業主委員會只是一個羣眾團體，有時往往會被物業部門視為對立面，開展工作難度較大。

3、收費標準沒有合理化和公開化

按照《物業管理條例》，物業管理費應根據物業管理部門和業主的合同收取，要有合法的收費標準，並要根據合同的條款要求支出，同時物業管理部門要及時向業主公開收支情況。但現在我市許多物業部門並沒有這樣做，收費標準不合理、收支情況不公開的情況時有發生。

二、建議

1、高度重視，明確管理部門的職責。

物業管理的關係到廣大人民羣眾的安全和生活質量問題，關係到社會的穩定。因此建議政府要提高認識，要把小區物業管理提高到城市管理的重要位置。政府應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規範和完善。

2、健全法律保障制度，明晰責任和義務

物業管理工作存在的問題及幾點建議 近年來，縣委、縣政府始終把事關民生、事關百姓的熱點難點問題。擺在構建和諧綏稜的首要位置。如何全面加強居住小區物業管理，解決物業管理中存在的突出問題，已經成為人民羣眾普遍反映、普遍關注的焦點問題，也成為房產物業管理工作的一項重要內容。為此，房管局抽調專人組成調查組，通過調查研究、召開局長辦公會等方式，就如何做好物業管理工作進行了認真研究，現將有關情況彙報如下:

一、城鎮住宅小區物業基本情況

目前，全縣共有102個物業小區。其中，有資質企業管理的小區49個;開發建設單位自管的小區30個;個人承包管理的小區15個;業主委員會管理的小區1個(農機公司);無人管理的小區7個(安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農機、二招待所)。有10個小區成立了業主委員會，但真正發揮作用的不多。全天24小時供水的小區共8個。

二、物業管理存在的主要問題

通過深入實際調查和走訪瞭解，我們共查找和梳理出全縣物業管理主要存在以下問題，具體概括為“四難”、“四不到位“。“四難”：一是尋求法律法規支撐難。目前，國家及省相繼出台了《物業管理條例》，但是太宏觀、太籠統，缺乏可操作性，涉及到具體問題時，難以找到依據。二是住宅小區公共部位維修難。大部分的老樓都存在房蓋漏雨、牆皮脱落

滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂、下水主管線堵塞等問題，按規定是誰的產權，誰負責，但居民不願意出錢，導致公共部位維修難。三是開發商遺留問題解決。新開發建設的樓區，在保修期內出現的問題，開發商有的解決了，有的應付處理，更有甚者拖到保修期外就不管了。這樣就導致開發商與物業管理者互相推諉，責任不清，問題始終是懸而不解。四是主管部門協調難。主管部門受自身權限所限，有一些問題不是自身管轄範疇之內的，或單單一個部門能解決了的，特別是涉及相關部門聯合落實時，一些部門配合不好，很難協調。“四不到位”：一是主管部門監管難到位。房產物業管理局作為全縣物業管理的主管部門，即管不到物業管理企業的人，又缺乏約束力，只有常規的宏觀的工作指導，導致監管很難到位。二是業主委員會發揮作用不到位。業主委員會成立難，即使成立了也是有名無實，缺乏責任心和責任感，根本就監管不了物業企業行為。三是物業企業的服務不到位。從業人員素質低，收費價格亂，多收費、少服務，甚至不服務，導致矛盾較多。四是物業費收取不到位。大部分弱勢羣體無力支付物業費，部分居民享受物業服務，但以各種理由不交納物業費，造成收費率低，導致物業管理者工作積極性不高，形成惡性循環。

三、提高全縣物業管理和服務水平的幾點建議

1、全面實行小區規範化管理。一是對小區實行等級化管理。

房產局根據小區現狀及服務項目，大體將全縣的小區劃分為高、中、低3個等級。規定出不同小區的標準、服務項目及服務內容，按各自標準實行日常化管理。二是確定服務項目和收費標準。成立測算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產局、電業局、勞動局配合，抽調人員組成測算小組，對各小區服務費的收取標準重新核定，按服務項目、服務內容進行測算。同時測算小區24小時供水收費標準。最終確定出合理的服務項目和收費價格。三是推行陽光服務。物業費收取標準、服務項目、服務內容確定後，在小區內設置公示板，全面公示，讓業主以最直觀的方式瞭解。

2、全方位加大物業企業監管力度。一是收取物業保證金。目的就是規範和約束物業企業，督促其按小區等級和確定的服務項目提供優質高效的服務，其保證金收取額度大至為：5千平方米以內的收取3000元保證金;5千平方米—2萬平方米的收取6000元保證金;2萬平方米以上的收取10000元保證金。二是清理物業市場。抽調專人對物業企業重新登記、核查、考核，實行物業准入，審批管理制度，對那些業主意見大、服務質量差的物業企業，堅決予以取締。對無人管理的小區物業，本着誰供熱誰負責的原則，將該小區的物業管理交由供熱公司進行管理。三是強化日常監管。由房管局物業辦組成監督檢查小組，採取定期檢查、不定期抽查及下發民意調查問卷等方式，多角度、全方位監督，確保日常監管

及時跟進。四是抓好培訓。提高人員從業素質。

3、實行新建樓房收取公共部位維修資金。由於我縣沒有收取公共部位維修資金，房屋出現房蓋漏雨、牆皮脱落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂等很難籌集資金解決。借鑑外市縣的先進經驗，建議縣政府按《物業管理條例》第五十四條規定收取專項維修資金，擬對新建樓需收取每平方米20元的公共部位維修基金，以保證保修期外公共部位的維修維護。維修資金由房管局設專户管理，維修時，物業企業、業主委員會申請支取。

4、對於舊樓公共部位維修的責任劃分。按照《物業管理條例》第三十一條規定，在保修期內的由開發建設單位負責。按照建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第九條規定，在保修期之外的公共部位的維修費用按業主專有部分佔建築物總面積的比例分擔。我們的意見是在保修期內的維修由開發建設單位負責，由建設局協調。在保修期之外的維修由產權人負責，物業企業牽頭組織，維修費用向業主公示。對拒不交納維修費用的業主，物業企業有權按相關政策處理。 通過以上措施，相信我縣的物業市場一定會向規範、健康的軌道發展，管理水平將大幅度提高，人民羣眾的生活環境會更加舒適。