2017年房地產估價師《經營與管理》練習題及答案
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單項選擇題
1、競爭導向定價法不包括( )。
A.領導定價法
B.挑戰定價法
C.隨行就市定價法
D.價值定價法
標準答案：d
2、進度計劃管理通常採用橫道圖和( )。
A.資金流動計劃圖
B.網絡圖
C.直方圖
D.控制圖
標準答案：b
3、工程成本控制的主要對象是主要費用的( )。
A.變動費用
B.固定費用
C.材料費用
D.人工費用
標準答案：a
4、制定進度計劃時，( )法從圖中看&考試大&不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關係，看不出一項工作的提前或落後對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。
A.橫道圖
B.網絡圖
C.進行圖
D.工序圖
標準答案：a
5、( )負責組織有關單位進行驗收，並在驗收後給予認可或提出修改意見。
A.承包商
B.開發商
C.監理機構
D.建設主管部門
標準答案：b
1、建設工程進度控制工作的主要內容包括( )。
A.施工現場的調研與分析
B.編制項目建設工程進度計劃
C.監督項目施工進度計劃的執行
D.編制與質量控制等相關的配套進度計劃
E.對項目建設總週期目標的論證與分析
標準答案：a，b，c，
2、技術資料的內容包括( )。
A.前期工作資料
B.土建資料
C.安裝方面的資料
D.設計文件及變更資料
E.招標方面的資料
標準答案：a，b，c
3、成本計劃可分解為( )方面。
A.材料設備成本計劃
B.管理費成本計劃
C.人工費成本計劃
D.不可預見成本計劃
E.施工機械費用計劃
標準答案：a，b，c，
4、建設階段的項目管理，包括( )的管理。
A.質量
B.進度
C.成本
D.合同
E.工程
標準答案：a，b，c，d
5、房地產開發項目的主要合同關係有( )。
A.開發商的主要合同關係
B.承包商的主要合同關係
C.建築商的主要合同關係
D.監理機構的主要合同關係
E.供應商的主要合同關係
標準答案：a，b
案例分析一
1、某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原為私有住房並於5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的`估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委託。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
2、某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委託房地產估價人員，在全面瞭解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之後，還需做哪些專業工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步瞭解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，瞭解同一供求圈範圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發方案，以及該地塊開發完成後的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以後該宗房地的總價值，需調查瞭解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售税費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地產(土地)應負擔的税費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整後，確定地塊的比準價格。最後綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規範》，撰寫並出具該宗土地的規範估價報告。
解法二：
1.選用假設開發法和市場法進行估價。
2.瞭解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。
3.瞭解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發方案。
5.開發完成後的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成後房地產總價值調查瞭解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據《房地產估價規範》的要求，撰寫並出具估價報告。
