2015年房地產估價師《經營與管理》練習卷及答案
一、單選題
1、經濟活動的類型和特點不同，對於房地產開發投資項目來説，現金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經營收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對於房地產開發投資項目來説，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等。參見教材P147。
2、城鎮土地使用税是房地產開發投資企業在開發經營過程中佔用國有土地應繳納的一種税，視土地等級、用途按( )徵收。
A.佔用面積
B.土地出讓金
C.經營收入
D.銷售收入
【正確答案】：A
3、房地產開發前期的規劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規劃意見通知書(選址)》，《規劃設計條件通知書》，《建設工程規劃許可證》，《建設用地規劃許可證》
B.《規劃設計條件通知書》，《規劃意見通知書(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《建設工程規劃許可證》
C.《規劃意見通知書(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《規劃設計條件通知書》，《建設工程規劃許可證》
D.《規劃設計條件通知書》，《建設用地規劃許可證》，《規劃意見通知書(選址)》，《建設工程規劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產開發前期的規劃管理，，具體包括下發《規劃意見通知書(選址)》，核發《建設用地規劃許可證》，設計方案審批，核發《建設工程規劃許可證》。參見教材P72。
4、對於( )的企業，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。
A.隨機型競爭者
B.選擇型競爭者
C.兇猛型競爭者
D.從容不迫型競爭者
【正確答案】：B
【答案解析】：對於選擇型競爭者的企業，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。
5、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項目費用
B.最高租售數量
C.最高購買價格
D.最高土地取得價格
【正確答案】：B
6、某租户承租某商場的部分櫃枱，雙方商定基礎租金為15萬元/月，並當租户的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租户的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金時( )萬元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
正確答案B
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。
7、在房地產開發項目投資估算中，房屋開發費不包括( )。
A.建築安裝工程費
B.公共配套設施建設費
C.土地費用
D.基礎設施建設費
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P259，房屋開發費包括建築安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。
8、下列關於房地產置業投資的説法錯誤的是( )。
A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資
B.投資者可以通過轉售物業，獲取轉售收益
C.房地產開發企業正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式
D.都是為了獲取較為穩定的經常性收入
【正確答案】：D
9、從房地產開發企業的角度看，房地產開發過程中投入的資源，下列選項中不包括( )。
A.土地
B.資本
C.環境
D.勞動力
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產開發需要土地、勞動力、資本、管理經驗、企業家精神和夥伴關係的綜合投入。參見教材P63。
10、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬於( )。
A.臨界點分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
【正確答案】：A
【答案解析】：臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P218。
11、政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高於預計成本的( )。
A.2%
B.4%
C.6%
D.8%
【正確答案】：D
【答案解析】：政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高於預計成本的8%。參見教材P68。
12、現金流入與現金流出之差成為( )。
A.淨現金流量
B.現金流入
C.現金流出
D.現金流量
【正確答案】：A
【答案解析】：現金流入與現金流出之差成為淨現金流量。參見教材P146。
13、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納週期為( )年。
A.0.50
B.1.25
C.1.75
D.3.64
【正確答案】：C
【答案解析】：此題的關鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納週期的定義。吸納週期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。
14、值得指出的是，隨着政府土地儲備制度的建立，( )劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優先收回並納入儲備的重要對象，開發商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。
A.存量
B.增量
C.流量
D.減量
【正確答案】：A
【答案解析】：值得指出的是，隨着政府土地儲備制度的建立，存量劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優先收回並納入儲備的重要對象，開發商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。參見教材P70。
15、某房地產開發項目採用20%的折現率計算出的項目淨現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為( )。
A.小於20%
B.滿足目標收益率要求
C.大於20%
D.不滿足目標收益率要求
【正確答案】：C
16、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%。
A.評估價值
B.實際價值
C.投資價值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。
17、下列關於零售商業物業租金的表述中，錯誤的是( )。
A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業
B.知名度大的主要租户，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長
C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的部分
D.營業額高但毛利水平較低的租户，其百分比租金的百分比設置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營業額高但毛利水平較低的租户，其百分比租金的百分比設置往往較低。
18、從房地產市場的投資週期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然週期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的後半段
C.第三階段的後半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二週期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二週期的後半段，由於投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。參見教材P52。
19、停車指數，即每100m2營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數，即每100m2營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在4～5之間。
20、( )，開發商就可以申請開工許可。
A.建築工程招標工作結束後
B.設計方案審查合格之後
C.申領《建設用地規劃許可證》之後
D.申領《建設工程規劃許可證》之後
【正確答案】：A
【答案解析】： 建築工程招標工作結束後，開發商就可以申請開工許可。參見教材P80。
二、多選題
21、開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的( )以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
22、下列關於過熱與房地產泡沫的説法，不正確的説法是( )。
A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫
B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的大起大落
C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了
D.“過熱”表現為投資者基於土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的大起大落。參見教材P54。
23、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，淨現值的.期望值為125萬元，淨現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差係數是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
24、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其餘的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期後第一年的税後現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當考慮物業增值收益時，投資回報率=(税後現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。
25、進度計劃管理通常採用網絡圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進度計劃管理通常採用網絡圖和橫道圖。參見教材P84。
26、北京市別墅銷售市場，是按房地產市場細分的( )標準劃分的。
A.按地域細分
B.按房地產用途細分
C.按增量存量細分
D.按交易形式細分
E.按目標市場細分
【正確答案】：ABD
27、影響房地產市場轉變的社會環境有( )幾方面。
A.人口數量和結構
B.社會福利
C.產業與結構佈局
D.家庭生命週期
E.家庭收入及其分佈
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項是屬於影響房地產市場轉變的經濟環境的因素。參見教材P30。
28、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括( )。
A.計息期的起始時間點
B.開發期的起始時間點
C.建設期的起始時間點
D.出租經營期的起始時間點
E.投資回收期的起始時間點
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時間類參數包括開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算週期。
29、下列房地產開發工作中，屬於前期工作階段的是( )。
A.獲取項目所需土地
B.進行項目的財務評價
C.確定規劃設計方案並獲得批准
D.對項目的建設工程進行招標
E.提交項目開工申請並獲得批准
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核准和開工計劃、確定規劃設計方案並獲得規劃許可、工程建設招標、開工申請與審批等;項目財務評價屬於投資決策分析階段。參見教材P67-82。
30、下列指標中，屬於房地產投資項目靜態盈利能力指標的有( )。
A.淨現值
B.投資利潤率
C.現金回報率
D.靜態投資回收期
E.內部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：淨現值和內部收益率屬於動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬於置業投資項目。參見教材P178。
