2016房地產估價師《經營與管理》鞏固試題及答案
一、單選題
1、房地產投資的( )特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A.能夠得到税收方面的好處
B.易於獲得金融機構的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的資信等級
標準答案：c
2、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.政治風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案：b
3、房地產屬於非貨幣性資產，銷售過程複雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兑換成現金。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.變現風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案：a
4、由於建築技術的發展和人們對建築功能要求的提高而影響到物業的使用，使後來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.收益現金流風險
B.未來經營費用風險
C.資本價值風險
D.比較風險
標準答案：b
5、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關係數是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
標準答案：b
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
二、簡答題
1、 何謂可行性研究?
可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。
目的是實現項目決策的科學化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
2、 可行性研究的作用體現在哪些方面?
1) 是項目投資決策的'依據。
2) 是籌集建設資金鐵依據。
3) 是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據;
4) 是編制下一階段規劃設計方案的依據。
3、 可行性研究的依據主要有哪些?
1) 國家和地區經濟建設的方針、政策和長遠規劃;
2) 批准的項目建議書和同等效力的文件;
3) 國家批准的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施規劃等;
4) 自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料;
5) 有關工程技術方面的增值、規範、指標、要求等資料;
6) 國家所規定的經濟參數和指標;
7) 開發項目備選取方案的土地利用條件、規劃設計條件及備選取規劃設計方案等。
4、 可行性研究的四個工作階段是如何劃分的?
1) 投資機會研究：主要內容有，地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建後對社會的影響等。
2) 初步可行性研究
3) 詳細可行性研究
4) 項目的評估和決策
5、 可行性研究的步驟是什麼?
1) 接受委託
2) 調查研究
3) 方案選擇和優化
4) 財務評價和國民經濟評價
5) 編制可行性研究報告
