2015年房地產估價師《經營與管理》鞏固練習題
1.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脱離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。
A適應性
B對專業管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性
2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月淨租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產交易活動處於房地產一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產抵押
C 土地使用權出讓
D 土地使用權轉讓
答案：C
解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場
5.一般來説，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高於
B低於
C等於
D高於等於
答案：A
解析：
6.風險最大的是商業物業風險,是因為( )
A商業物業對於宏觀經濟變化反應最快和最大
B商業投資的預測最難
C商業的社會發展方向不易預測
D商業人員無法競爭時心理變化很大
答案：A
解析：商業物業對於宏觀經濟變化反應最快和最大
7.房地產開發活動可從( )兩個方面進行考察。
A投資資金量和預期收益資金
B資金流通方式和對策
C出租、出售或經營形態
D物質形態和貨幣形態
答案：D
解析：房地產開發活動可從物質形態和貨幣形態兩個方面進行考察。
8.對於開發投資來説，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括( )
A銷售收入
B開發利潤
C成本利潤率
D投資回報率
答案：A
解析：銷售收入是房地產投資的經濟效果的表現形式。
9.下列關於敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是( )
A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析對象。
B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響並在開發週期內不發生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時要設定不確定因素的變化範圍
D對項目 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。
答案：B
10.開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料後通常要在( )內予以核實，給予確認或者提出修改意見。
A10日
B15日
C1個月
D2個月
答案：C
解析：開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料後通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。
11、開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的( )以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
12、下列關於過熱與房地產泡沫的説法，不正確的説法是( )。
A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫
B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的.大起大落
C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了
D.“過熱”表現為投資者基於土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的大起大落。參見教材P54。
13、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，淨現值的期望值為125萬元，淨現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差係數是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
14、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其餘的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期後第一年的税後現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當考慮物業增值收益時，投資回報率=(税後現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。
15、進度計劃管理通常採用網絡圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進度計劃管理通常採用網絡圖和橫道圖。參見教材P84。
16、北京市別墅銷售市場，是按房地產市場細分的( )標準劃分的。
A.按地域細分
B.按房地產用途細分
C.按增量存量細分
D.按交易形式細分
E.按目標市場細分
【正確答案】：ABD
17、影響房地產市場轉變的社會環境有( )幾方面。
A.人口數量和結構
B.社會福利
C.產業與結構佈局
D.家庭生命週期
E.家庭收入及其分佈
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項是屬於影響房地產市場轉變的經濟環境的因素。參見教材P30。
18、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括( )。
A.計息期的起始時間點
B.開發期的起始時間點
C.建設期的起始時間點
D.出租經營期的起始時間點
E.投資回收期的起始時間點
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時間類參數包括開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算週期。
19、下列房地產開發工作中，屬於前期工作階段的是( )。
A.獲取項目所需土地
B.進行項目的財務評價
C.確定規劃設計方案並獲得批准
D.對項目的建設工程進行招標
E.提交項目開工申請並獲得批准
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核准和開工計劃、確定規劃設計方案並獲得規劃許可、工程建設招標、開工申請與審批等;項目財務評價屬於投資決策分析階段。參見教材P67-82。
20、下列指標中，屬於房地產投資項目靜態盈利能力指標的有( )。
A.淨現值
B.投資利潤率
C.現金回報率
D.靜態投資回收期
E.內部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：淨現值和內部收益率屬於動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬於置業投資項目。參見教材P178。
