2016房地產估價師《經營與管理》章節試題與答案
第六章經濟評價指標與方法
一、單項選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)
1.某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得税率為33%，則該項投資的税前現金回報率為( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
正確答案:A
解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/税前現金回報率等於淨經營收入扣除還本付息後的淨現金流量除以投資者的初始現金投資。
2.已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均税後利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為( )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤率一年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。
3.某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均税後利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( )。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%，則資本金利潤率=600÷2000=30%。
4.甲乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的( )。
A.市場
B.財務
C.政策
D.經營
正確答案:B
解題思路：資產負債率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差。
5.某房地產開發項目的財務淨現值大於零，説明該項目的收益率高於( )。
A.社會平均收益率
B.通貨膨脹率
C.項目基準收益率
D.國民經濟增長率
正確答案:C
解題思路：財務淨現值的計算公式為：式中NPV-項目在起始時間點的財務淨現值;i-基準收益率或設定的目標收益率。如果NPV大於等於0，説明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小於0，則項目不可接受。
二、多項選擇題(每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
6.下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有( )。
A.購買-持有-出租-出售
B.購買-更新改造-出售
C.購買-更新改造-出租-出售
D.開發-銷售
E.開發-持有-出租-出售
正確答案:DE
解題思路：購買模式下的現金流出體現為購買成本，而土地成本是隱含在購買成本中的。
7.關於房地產企業的經營淨收入、利潤和税金，存在的數量關係有( )。
A.經營收入=銷售收入+出租收入經營收入
B.利潤總額=經營利潤+營業外收支淨額
C.税後利潤=利潤總額-所得税
D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售税金
E.銷售税金=營業税+城市維護建設税+房產税+土地使用税
正確答案:ABC
解題思路：經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營税金及附加-土地增值税。銷售税金中不應含房產税和土地使用税。
