税務師《税法一》考試輔導資料:銷售不動產營業税的規定

導讀:失敗是什麼?沒有什麼，只是更走近成功一步;成功是什麼?就是走過了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。以下是yjbys網小編整理的關於税務師《税法一》考試輔導資料:銷售不動產營業税的規定，供大家備考。

　　一、税目與税率——5%

銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。

不動產連同土地使用權一併轉讓，比照銷售不動產徵税。

【特別關注】

1.以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵營業税。在投資後轉讓其股權的，也不徵收營業税。

2.納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一併銷售的附着於土地或者不動產上的'固定資產中，凡屬於增值税應税貨物的，應計算繳納增值税;凡屬於不動產的，應計算繳納營業税。

3.單位或個人將不動產無償贈與他人的行為，視為銷售不動產。

4.納税人自建住房銷售給本單位職工，屬於銷售不動產行為，應照章徵收營業税。

　　二、計税依據

(一)一般規定：從購買房屋取得的全部價款和價外費用。

(二)轉售業務：

1.單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置後的餘額為營業額。

2.單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價後的餘額為營業額。

3.個人銷售已購住房：2年內不區分性質，均按轉讓全額徵收營業税; 2年以上區分性質徵免。

(三)其他問題：

1.房地產開發公司銷售商品房，代當地政府及有關部門收取的資金或費用，不論其財務上如何核算，都應該作為銷售不動產的營業額計徵營業税。

2.單位將不動產無償贈與他人的營業額問題

組成計税價格=營業成本或工程成本 ×(1+成本利潤率)÷(1-營業税税率)

3.納税人在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關的債權、債務和勞動力一併轉讓給其他單位和個人，不屬於營業税的徵税範圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不徵收營業税。

【例題.計算題】某公司10月發生業務：2年前以本公司原值為400萬元的房產作抵押，向某商業銀行貸款240萬元，貸款期限2年，年利率5%，該房產購入價為360萬元，購入後發生裝修等其他費用共計40萬元。合同規定，抵押期間該房產由銀行使用，公司不再支付利息。貸款本月底到期，公司無力償還貸款，經雙方協商，銀行將所抵押的房產收歸己有，核定房產價值為450萬元，銀行向該公司支付了補價210萬元。計算該公司10月份應納的營業税。

『正確答案』該公司10月份應納營業税=(450-360)×5%+240×5%÷12×5%=4.55(萬元)。

　　三、申報與繳納

銷售不動產採用預收款方式的，其納税義務發生時間為收到預收款的當天。

納税人銷售不動產，應當向不動產所在地主管税務機關申報納税。

　　四、税收優惠

1.個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税。

2.個人(含個體工商户及其他個人)無償贈予不動產、土地使用權，屬於以下情形之一的，暫免徵收營業税：(1)離婚財產分割;(2)贈予直系親屬;(3)直接撫養或贍養義務人;(4)法定繼承人等。

【例題.多選題】根據營業税的有關規定，下列表述正確的有(　)。

A.我國公民銷售其在境外的房產，以銷售收入為計税依據計算繳納營業税

B.外籍個人銷售其在我國境內已購置6年的房產，以銷售收入為計税依據計算繳納營業税

C.納税人銷售自建的房產，分別按照“建築業”和“銷售不動產”計算繳納營業税

D.納税人銷售自建的房產，按照銷售收入減去建造成本後的餘額計算繳納營業税

E.單位銷售購進的房產，以銷售收入減去購入原價的差額為計税依據計算繳納營業税

『正確答案』CE

『答案解析』選項A，在境外的房產不屬於營業税的徵税範圍;選項B，不管是普通住宅還是非普通住宅都不按照銷售收入計算營業税。轉讓購買超過2年的普通住房銷售的，免徵營業税。轉讓購買超過2年的非普通住房銷售的，按取得的全部收入減去不動產購置原價後的餘額計徵營業税;選項D，納税人銷售自建的房產，建築業的，按組價計算繳納營業税，銷售不動產的，按售價計算繳納營業税。

　　一、含義

教育費附加是對繳納增值税、消費税、營業税的單位和個人，就其實際繳納的税額為計算依據徵收的一種附加費。

自2010年12月1日起，外商投資企業和外國企業及外籍個人開始徵收城市維護建設税和教育費附加。

　　二、計算

應納教育費附加=(實納增值税+實納消費税+實納營業税)×3%

　　三、減免規定——同城建税

【例題.單選題】某外貿公司(位於縣城)8月出口貨物退還增值税15萬元，退還消費税30萬元;進口半成品繳納進口環節增值税60萬元，內銷產品繳納增值税200萬元;本月將一塊閒置的土地轉讓，取得收入500萬元，購入該土地時支付土地出讓金340萬元、各種税費10萬元。該公司本月應納城市維護建設税和教育費附加(　)萬元。

A.21.44

B.17.84

C.17.36

D.16.64

『正確答案』D

『答案解析』出口退還流轉税，不退還城建税和教育費附加，進口不徵城建税和教育費附加;應交納城建税和教育費附加=200×(5%+3%)+(500-340)×5%×(5%+3%)=16.64(萬元)。