2017房地產估價師考試高頻考點整理

2017房地產估價師考試時間10月14、15日，為了方便廣大考生，下面小編為大家整理了一些考試的知識點，一起來看看吧：

　　寫字樓物業的分類：

進行寫字樓物業管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調查分析，並結合所管理的寫字樓物業本身的狀況，對寫字樓進行市場定位。為了做到這一點，寫字樓物業管理人員通常先將寫字樓物業進行分類。寫字樓分類在我國尚無統一的標準，專業人員主要依照其所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

(一)甲級寫字樓

具有優越的地理位置和交通環境，建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規範的要求;其收益能力能與新建成的.寫字樓建築媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業管理服務，包括24小時的維護維修及保安服務。

(二)乙級寫字樓

具有良好的地理位置，建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規範的要求;但建築物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。

(三)丙級寫字樓

物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規範的要求;建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租户的需求並與其租金支付能力相適應;相對於乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。

　　房地產項目融資方案：

(一)融資組織形式選擇

研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，並承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。

(二)資金來源選擇

在估算出房地產投資項目所需要的資金數量後，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。

(三)資本金籌措

資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35%.對房地產置業投資，資本金比例通常為購置物業時所須支付的首付款比例。

　　對市場調查的分析與評估：

對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。

有效的市場調查須具備以下特點：

①方法科學。市場調查的第一個原則是要採用科學的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測並進行檢驗。

②調查具有創造性。市場調查最好能提出解決問題的建設性方法。

③調查方法多樣。市場調查時，強調方法要適應問題，只有通過多種來源收集信息並進行分析才能具有較大的可信度。

④模型和數據相互依賴。對於市場調查擬採用的模型要仔細考慮，並在選定的模型下，確定要收集的信息類型。

⑤ 合理的信息價值和成本比率。市場調查時對於收集信息的價值與成本之比要進行分析。價值——成本分析能夠幫助市場調查部門確定應該調查哪些項目、應該採用什麼樣的調查設計以及初步結果出來之後是否還需要收集更多的信息。調查的成本很容易計算，而價值則依賴於調查結果的可靠性和有效性，以及管理者是否願意承認該調查結果並加以使用。

⑥正常的懷疑態度。調查人員對管理者做出的關於市場運轉方式的假設應該持正常的懷疑態度。

⑦市場調查過程遵守職業道德。

由於市場調查能使企業更為了解消費者的需要，為消費者提供更為滿意的產品和服務，因此，通常大多數的市場調查都會給企業和消費者帶來好處。