2016房地產估價師考點：不同類型房地產估價
居住房地產估價
1.居住房地產及其估價的特點：
居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保有量最大的一類房地產。從估價角度看，居住房地產的特點具有以下四個特點：
(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味着比較容易找到足夠數量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。
(2)不同類型的住房內涵差異明顯。在我國城市中，存在着商品房、房改房、集資房、經濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會保障住房，經濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權屬角度看，商品房是完全產權房，房改房、集資房、經濟適用住房是限制產權房(部分產權房)，廉租房的產權屬於政府，使用者只擁有使用權而沒有產權。
(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產權房屋可先按完全產權估價，然後按房屋產權人的權屬比例確定其最終市場價值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值或承租****益價值沒有意義。
(4)我國現在大力推進城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性住房的租金以及經濟適用住房實行政府定價。
商業房地產估價
1.商業房地產及其估價的特點：
商業房地產是指用於商業目的的房地產，如商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。單純的餐飲、商務辦公、旅館房地產也屬於商業房地產，它們具有一般商業房地產的共同特點，同時它們還有各自的特點，後面將會單獨介紹;對於綜合餐飲、商務辦公、旅館性質的商業房地產，如星級酒店，則屬於商業房地產中的一種特殊情形。
商業房地產及其估價特點：①經營內容多，對不同的經營內容(或者説不同的用途)的各部分房地產要採用不同的報酬率;②出租、轉租經營多，要搞清房地產的產權狀況，對其權益因素進行認真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較複雜。在進行現場勘察時要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬於房屋產權人的裝修價值要進行單獨計算，通常情況下這部分價值不計入房地產總價中;④垂直空間價值衰減性明顯。
2.影響商業房地產價格的因素：
影響商業房地產價格的主要區位因素有：①所處地段的商業繁華程度，有市級商業中心區，區級商業中心區，小區級商業中心區，此外還有專業的商業市場區;②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的'通達度和停車方便程度以及經營者進貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問題;④樓層差異。
影響商業房地產價格的主要實物因素有：建築品質、內部格局、面積、淨高、裝修。
值得説明的是，商業房地產價值中的無形價值所佔比重越來越大，在估價時要予以充分考慮。
商務辦公房地產估價
1.商務辦公房地產及其估價的特點：
商務辦公房地產，俗稱寫字樓，是用於公司等商務機構辦公的房地產。寫字樓的市場出現兩種不同的發展方向：一種是傳統的寫字樓，如根據位置優劣、設施設備齊全、裝修檔次、服務水平劃分的甲級、乙級和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場所，在估價時要根據具體情況進行具體分析。
2.影響商務辦公房地產價格的因素：
影響商務辦公房地產價格的主要區位因素有：①是否位於中央商務區或政府機構附近;②交通條件;③周圍環境;④樓層差異。
影響商務辦公房地產價格的主要實物因素有：外觀、內部裝修、設備設施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業管理及服務水平。
3.商務辦公房地產估價的常用方法：
首選市場法和收益法，也可選用成本法，對於有開發或再開發潛力的(如重新裝修改造)商務辦公房地產，還可選用假設開發法。
4.商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理精析：
商務辦公房地產一般是以出租為主的，估價時應注意：①租約問題，在租約內以租約租金作為計算基數，租約外以市場租金作為計算基數;②租金內涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計算出的結果是不同的;④地下車庫租金問題。
旅館房地產估價
1.旅館房地產及其估價的特點：
旅館房地產是指主要以提供住宿為目的的商業房地產。如旅店、度假村、招待所等。
旅館房地產估價的特點：①轉讓時一般都是整體轉讓，所以單獨估算旅館大堂等部分房地產的價值是沒有意義的，而且這樣單獨估算的結果必然導致價值的重複計算;②價值體現在接待能力上，在估價中常用房間數表示。
2.影響旅館房地產價格的因素：
影響旅館房地產價格的主要區位因素：①交通條件;②周圍環境。對於以度假為主要目的的旅館，環境是第一位的，交通條件相比是較為次要的因素了。
影響旅館房地產價格的主要實物因素有：設備設施和用具(更新速度很快)。其他非房地產本身影響因素：如經營者的經營管理水平。
3.旅館房地產估價的常用方法：
收益法、市場法，也可選用成本法，對於有開發或再開發潛力的旅館房地產還可選用假設開發法。
