2016房地產估價師考點： 房地產估價原則

　房地產估價原則的含義：

基本規律。房地產價格在總體上、從某種意義上講，是客觀存在的，不會因個別市場參與者希望它多高或多低，它就會有那麼高或那麼低。因此，房地產估價師要評估出合理的房地產價值，就不能把自己主觀隨意認定的某個"價值"強加給估價對象，而應遵循房地產價格形成和變動的客觀規律，通過對這些規律的認識和掌握，採用科學的估價方法，把客觀存在的房地產價值"發現"或"探測"出來。

人們在房地產估價的反覆實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和變動的客觀規律，在此基礎上總結和提煉出了一些簡明扼要的進行房地產估價應依據的法則或標準。這些法則或標準就是房地產估價原則。因此，如果給房地產估價原則下個定義，則它是指人們在房地產估價的反覆實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價所依據的法則或標準。

房地產估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③估價時點原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則;⑥謹慎原則。

房地產估價原則的作用：

房地產估價原則可以使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值趨於相同或近似，幫助房地產估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的範圍內，然後結合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精準的價值。因此，房地產估價師應熟知並正確理解房地產估價原則，以此作為估價時的指南。一旦正確掌握了房地產估價原則，可以收到事半功倍的效果。

如果違背了房地產估價原則，就不可能評估出正確的房地產價值。因此，評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構和估價師是否遵循了應遵循的估價原則。但值得注意的是，不同估價目的的估價或評估的價值類型不同，應遵循的估價原則可能有所不同。

　獨立、客觀、公正原則：

獨立、客觀、公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上評估出對各方當事人來説都是公平合理的價值。所謂"獨立"，就是要求估價機構和估價師與相關當事人無利害關係，在估價中不受包括委託人在內的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行估價。所謂"客觀"，就是要求估價機構和估價師在估價中不帶着自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。所謂"公正"，就是要求估價機構和估價師在估價中不偏袒相關當事人中任何一方，應堅持原則、公平正直地進行估價。

房地產估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為如果評估出的價值不公平合理，就會損害相關當事人中某一方的利益，也有損於估價師、估價機構以至整個估價行業的聲譽和公信力。例如，在房地產抵押估價中，如果評估出的房地產抵押價值比合理的價值高，則借款人受益，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。在房屋徵收估價中，如果評估出的被徵收房屋價值比合理的價值低，則被徵收人受損，甚至影響社會穩定;反之，則被徵收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣房地產估價中，如果評估出的拍賣房地產價值比合理的價值低，則可能導致被執行人的房地產被低價拍賣，使被執行人受損;反之，可能導致流拍，使申請執行人的債權不能實現，合法權益得不到保障。在房地產税收估價中，如果估價結果導致納税人少交税，則造成税款流失;而無論是估價結果導致納税人多交税還是少交税，都會造成税負不公平。

　合法原則：

合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況特別是權益狀況下的價值。依法是指不僅要依據有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院發佈的有關司法解釋，還要依據估價對象所在地的有關地方性法規(民族自治地方應同時依據有關自治條例和單行條例)，國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策，估價對象所在地人民政府頒發的有關地方政府規章和政策，以及估價對象的不動產登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權屬證書、有關批文和合同等(如規劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房屋租賃合同等)。因此，合法原則中所講的"法"，是廣義的" 法"。

房地產估價之所以要遵循合法原則，是因為房地產狀況不同，特別是實物狀況、區位狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是，估價對象狀況不是委託人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據實際狀況確定的，而必須依法判定。

估價時點原則：

估價時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

房地產估價之所以要遵循估價時點原則，是因為影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，從而房地產價格和價值是不斷變化的。實際上，隨着時間的流逝，房地產本身也可能發生變化，如建築物變得陳舊過時、周圍環境有所改變等。因此，同一房地產在不同的時間通常會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應着一個時間，不存在沒有時間的價值。如果沒有了對應的時間，價值就會失去意義。反過來，不可能離開時間來評估估價對象的價值。如果沒有了時間這個前提，價值評估將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間的價值，通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這就要求估價必須先確定某個時間。但是，這個時間既不是委託人也不是估價師可以隨意假定的`，而必須根據估價目的來確定。這個由估價目的決定的評估價值所對應的時問，稱為估價時點，並一般用公曆年、月、日表示。

確立估價時點原則的意義在於：估價時點除了説明評估價值對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關房地產的法規、政策和估價標準等的發佈、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是採用發佈、修訂、廢止和實施日期之前還是之後的，就應根據估價時點來確定。再如，採用市場法估價時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同(通常是這種情況)，就需要把可比實例在其成交日期的價格調整為在估價時點的價格，如此調整之後的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。