2017房地產估價師經營與管理高頻考點

要想在房地產估價師的考試中取得好成績，就必須複習好高頻考點。下面本站小編為大家整理的房地產估價師經營與管理高頻考點，希望大家喜歡。

普通的估價業務，具有大量性、重複性等特點，房地產估價機構及估價師已經能夠完全熟練掌握。對於損害賠償估價而言，則呈現出個別性、差異性的特點。要做好該項工作，可借鑑的方面較少，需要針對每個損害的案例進行具體分析的基礎上確定不同的估價思路與估價技術路線與方法，從而使估價技術過程呈現出更大的靈活性;

損害賠償估價技術要與具體賠償案例相結合

損害賠償估價的主要技術方法原則上源於房地產估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運用。

[例一]結合具體案例採用傳統的估價方法。例如，一般對於施工質量缺陷引起的房地產貶值，如果屬於可修復的情形，可以採用成本法的思路，根據按照修復方案進行造價及相關費用的估價確定估價結果，其估價結果依賴於具體的修復方案。

對於無法完全修復的賠償案例估價，可採用不同的估價技術處理。依賴於處理方案有兩種估價方案：一種是進行必要的修復程序，根據修復的方案進行計算，還需要計算修復後狀態下的貶值，另一種是未進行該修復程序，從而直接計算損害現狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要藉助其他的方法例如市場比較法進行，或者根據非估價傳統主流方法的其他方法如支付意願法等進行。

[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運用，求取賠償金額。例如小區規劃變化，業委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發商減少綠化的造價以及多建房屋的開發利潤所得進行求取，在此過程中，綠化造價採用成本法進行求取，開發利潤通過變形的假設開發法進行求取。

[例三]非傳統估價方法的應用。例如環境質量引起的房地產貶值估價，需要通過對消費者的市場調查問卷，結合專家會議法、支付意願函數的建立等多渠道進行，從方法的意義而言，已超出傳統的估價方法，但從估價結果看，最終仍迴歸到房地產估價的範疇。

1、房地產開發投資屬於典型的(　　)房地產投資。

A.收益型

B.收益加增值型

C.機會型

D.博弈型

【正確答案】：C

【答案解析】：參見教材P22。

【該題針對“風險對房地產投資決策的影響”知識點進行考核】

2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最後一個月的還款額中的本金額是(　　)元。

A.5142.74、

B.5475.37、

C.5163.96、

D.7000.00

【正確答案】：C

【答案解析】：根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最後一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)

【該題針對“利息與利率”知識點進行考核】

3、關於收益性物業的現金流，下列説法不正確的是(　　)。

A.潛在毛租金收入=物業內全部可出租面積×最大可能租金水平

B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失後，就能得到某一報告期實際的'租金收入

C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

D.淨經營收入=有效毛收人-運營費用

【正確答案】：C

【答案解析】：參見教材P364-365，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

【該題針對“收益性物業經營狀況的評估”知識點進行考核】

4、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的(　　)彌補，下一年度税前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。

A.所得税前利潤

B.所得税後利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤

【正確答案】：A

【答案解析】：參見教材P270，房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的所得税前利潤彌補;下一年度税前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

5、房地產投資適合作為一種長期投資。關於其原因分析，錯誤的是(　　)。

A.土地不會毀損

B.地上建築物有耐久性

C.變現性差

D.土地使用權益年限較長

【正確答案】：C

【答案解析】：參見教材P7。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

住房置業擔保概述：

住房置業擔保是在個人住房貸款業務發展到一定階段，應市場需要而產生的一種新的房地產服務行業。

住房置業擔保是指依照《住房置業擔保管理試行辦法》設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

住房置業擔保機構管理制度：

(一)公司設立

1.設立程序

《住房置業擔保管理試行辦法》明確擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業。向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，擔保公司方可營業。

擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。2.設立條件

設立擔保公司應當具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機構;(2)有固定的服務場所;

(3)有不少於l o00萬元人民幣的實有資本;(4)有一定數量的週轉住房;

(5)有適應工作需要的專業管理人員; (6)有符合《公司法》要求的公司章程;

(7)符合《公司法》和相關法律、法規規定的其他條件。3.其他規定

擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨幹企業認股為主。

貨幣形態的實有資本應當存入城市房地產行政主管部門指定的銀行，或發放由擔保公司提供住房置業擔保的個人住房貸款的其他銀行。

(二)機構的風險管理

1.業務範圍和資金應用的限制規定

擔保公司只能從事住房置業擔保和房地產經營業務(房地產開發除外)，不得經營財政信用業務、金融業務等其他業務，也不得提供其他擔保。擔保公司的

資金運用，應當遵循穩健、安全的原則，確保資產的保值增值。2.建立在銀行的保證金制度

擔保公司應當從其資產中按照借款人借款餘額的一定比例提留擔保保證金，並存人借款人的貸款銀行。擔保公司未按規定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權從保證金賬户中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協商確定。3.風險基金制度

擔保公司應當建立擔保風險基金，用於擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。擔保風險基金由擔保公司按照公司章程規定的比例從營業收入中提取，專户存儲，不得挪用。

4.最大擔保額度規定

擔保公司擔保貸款餘額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應當追加實有資本。