房地產專業知識100問

　　土地及綜合類

　　1、土地用途包括哪些種類?

答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。

農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

　　2、如何瞭解土地來源及性質?

答：對已辦理房地產登記的，可以從《房地產證》中瞭解;對未辦理房地產登記手續的，可以從土地使用權出讓合同書中瞭解。

　　3、什麼是集體土地?

答：集體土地是指農村集體所有的土地。

　　4、有哪些用地屬於集體土地?

答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

　　5、對集體土地使用權有哪些規定?

答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》的規定，集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，方能依該條例出讓其使用權。

《深圳市土地徵用與收回條例》還規定，違反該條例的規定，擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協議的，其徵用土地協議無效;在非法取得的集體所有的土地上進行開發建設的，以非法轉讓土地論處。

　　6、什麼是行政劃撥用地?

答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

特區內，從特區成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的並辦理了徵地手續的土地可認定為行政劃撥用地;特區外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。

　　7、什麼是合作建房?

答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

　　8、對合作建房有哪些規定?

答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，並以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日後，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，並補交市場地價後，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

根據《深圳市土地交易市場管理規定》和“深府[2001]94號”文的有關規定，原農村徵地時返還的工商發展用地進入市場的，按建築面積收取市場地價的10%，可以合作建房。

　　9、什麼是土地使用權出讓?

答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

　　10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少?

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十四條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衞生、體育用地五十年;(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

　　11、通過出讓方式取得土地使用權後，是否就可以處分該宗土地?

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十五條的規定，土地使用權出讓合同簽訂後，土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產證》前，可以佔有和使用該宗土地，但不得處分。

　　12、土地使用權出讓合同包括哪些內容?

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十七條的規定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址;(二)出讓土地使用權的宗地號、面積;(三)土地使用年期及起止時間;(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間;(五)交付土地的時間;(六)規劃、市政設計要點;(七)項目竣工提交驗收時間;(八)市政設施配套建設義務;(九)使用相鄰土地和道路的限制;(十)建設附屬、附加設施的項目及義務;(十一)違約責任;(十二)當事人認為必要的其他條款。

出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

　　13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更?

答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。

對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應徵得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，並按有關規定辦理變更登記。

　　14、土地使用權的出讓方式有哪些?

答：土地使用權出讓包括招標、拍賣、協議三種方式。

　　15、什麼是拍賣出讓土地使用權?

答：拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

　　16、什麼是招標出讓土地使用權?

答：招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標後確定的中標人取得土地使用權的行為。