2017房地產估價師房地產市場的功能複習資料

房地產估價師資格證是每個想要從事該行業的人員必須具備的資格證之一，下面本站小編為大家整理的房地產估價師房地產市場的功能複習資料，希望大家喜歡。

房地產市場的功能：

在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可通過價格信號來指導買賣雙方的行為。即價格機制是通過市場發揮作用的。

房地產市場的五個功能：

配置存量房地產資源和利益。土地資源的有限性，開發建設週期較長而滯後於市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業的人和機構之間進行分配通過市場機制的調節作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

顯示房地產市場需求變化。引起需求增減的原因：①未來預期收益變化;②政府税收政策的影響;③收入水平變化或消費品味變化;④原用於其他方面資金的介入和土地供給的變化。

指導供給以適應需求的變化。供給的變化可能會由於下述原因引起：①建設新的房地產項目或改變原來物業的使用方式。②某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。根據當地各類房地產收益率水平，同類型的物業都存在一個適當的租金售價比例，若售價太高，出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化。

指導政府制訂科學的土地供給計劃。制定土地供給計劃首先要了解房地產市場，通過對市場提供的存量、增量、交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

引導需求適應供給條件的變化。市場可引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利於政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

(1)房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一併抵押。

(2)以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。

(3)以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。

(4)國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

(5)以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，並報其上級主管機關備案。

(6)以中外合資企業、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外。

(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。

(8)有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。

(9)以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限後的剩餘年限。

(10)以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先徵得其他共有人的書面同意。

(11)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證。

(12)企、事業單位法人分立或合併後，原抵押合同繼續有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業享有和承擔。

(13)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的.所有權轉移為抵押權人所有的內容。

(14)抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。

(15)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衞生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。

(16)訂立抵押合同前抵押房地產已出租的，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)原租賃關係不受該抵押權的影響。

(17)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

1、房地產開發投資屬於典型的(　　)房地產投資。

A.收益型

B.收益加增值型

C.機會型

D.博弈型

【正確答案】：C

【答案解析】：參見教材P22。

【該題針對“風險對房地產投資決策的影響”知識點進行考核】

2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最後一個月的還款額中的本金額是(　　)元。

A.5142.74、

B.5475.37、

C.5163.96、

D.7000.00

【正確答案】：C

【答案解析】：根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最後一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)

【該題針對“利息與利率”知識點進行考核】

3、關於收益性物業的現金流，下列説法不正確的是(　　)。

A.潛在毛租金收入=物業內全部可出租面積×最大可能租金水平

B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失後，就能得到某一報告期實際的租金收入

C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

D.淨經營收入=有效毛收人-運營費用

【正確答案】：C

【答案解析】：參見教材P364-365，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

【該題針對“收益性物業經營狀況的評估”知識點進行考核】

4、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的(　　)彌補，下一年度税前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。

A.所得税前利潤

B.所得税後利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤

【正確答案】：A

【答案解析】：參見教材P270，房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的所得税前利潤彌補;下一年度税前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。