2017房地產估價師房地產實物因素複習筆記

房地產估價師的考試對於房地產估價從業者來説是非常重要的，下面本站小編為大家整理的房地產估價師房地產實物因素複習筆記，希望大家喜歡。

(一)土地實物因素

1.土地面積

兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，單價會有所不同。

2.土地形狀

土地形狀是否規則，對地價有一定的影響。

3.地形、地勢

由於地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。

4.地基(工程地質)

地基(工程地質)狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。

5.土壤

這裏主要説明土壤的污染情況、自然酸鹼性和肥力對房地產價格的影響。

6.土地開發程度

一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的

(二)建築物實物因素

1.建築規模

建築物的面積、體積、開間等規模因素，影響到建築物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。

2.外觀

建築物外觀包括建築式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大的影響。

3.建築結構

對建築物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建築物的穩固性和耐久性不同。

4.設施設備

隨着經濟發展和生活水平提高，要求建築物內安裝完善的設施設備。

5.裝飾裝修

房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

6.層高和室內淨高

人們對建築物的`需要，本質上是對建築物內部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或淨高對房地產價值也有影響。

7.空間佈局

空問佈局影響到建築物的使用，對房地產價值有較大的影響。不同用途的建築物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間佈局的要求不盡相同。

8.日照、採光、通風、保温、隔熱、隔聲、防水

日照、採光、通風既有實物因素性質，又有區位因素性質(對應於朝向、樓層)，將它們與保温、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便於敍述和理解。

9.維護情況和完損狀況

建築物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建築物年齡、維修養護情況、工程質量等。總的來説，建築物完好的，價值就高;反之，價值就低。

開發商可以自願申請規劃部門對設計方案進行審查，審查意見可供開發商作為委託設計單位繪製施工圖的依據。對於未審查過設計方案的重大開發建設項目，將在規劃設計招投標備案階段對中標設計方案進行專項審查。

開發商應自行委託有規劃設計資質的設計機構，按照《規劃意見書(選址)》的要求，繪製規劃設計方案圖，然後持設《建設項目規劃許可及其他事項申報表》、《規劃意見書(選址)》及附圖複印件和設計方案圖，向城鄉規劃管理部門提出設計方案審查申請，城鄉規劃管理部門接此申請後協同其他有關單位審查該詳細規劃設計方案。

開發商提交審查的設計方案，包括：①以實測現狀地形圖危底圖繪製的規劃設計總平面圖(單體建築設計方案比例尺1：500，居住區設計方案比例尺 1;l000);②各層平面圖、各向立面圖、各主要部位剖面圖(比例尺1：100或1：200);③各項經濟技術指標及無障礙設施設計説明及其他相關資料。

對於通過招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發項目，開發商申請設計方案審查時，尚須提交由土地整理儲備機構負責提供的《規劃意見書(選址)》及附圖複印件和《建設用地釘樁成果》等前期規劃文件。

城鄉規劃管理部門進行設計方案審查的主要內容包括：設計方案的用地範圍與規劃確定的範圍一致，建設項目的性質符合城市規劃要求，容積率、建築高度、建築密度、綠地率符合城市規劃的要求，停車位個數、建築間距、公共服務設施符合法律、法規、規章和城市規劃的要求，已經安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎設施。

城鄉規劃部門對設計方案提出修改或調整意見的，開發商應根據審查意見對設計方案進行調整修改，再報城鄉規劃管理部門審查。審查通過後由城鄉規劃管理部門向開發商出具《設計方案審查意見》，並將相關審查意見分別抄送政府園林、人防、消防、市政、體育、水行政主管部門。

一、領導才能

團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短，善於抓住最佳時機，並能當機立斷，堅決果斷地處理將要發生或正在發生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產生。具有了這些能力就能更好的領導項目部全體員工，喚起大家的積極性和創造性，齊心協力完成施工項目的建設。

二、較強的組織協調能力

能夠調動團隊的集體智略，把項目部一幫人的才能“捏合”在一起，達到相互支持、取長補短的效果。項目部是一個團隊，如果一個項目經理沒有較強的組織協調能力，那麼這個團體就會變成一盤散沙，就沒有活力，項目部人員之間也就缺乏默契的配合，從而導致工作無法正常開展。

三、專業技術知識

作為一名工程項目經理，要開展具體工作，對業務一無所知，指揮別人也是空談，要想發揮好領導作用，就必須熟知相關的業務知識，所謂知己知彼，方能百戰百勝。掌握熟練的專業技術知識是成為優秀的工程項目經理的必要條件。如果沒有紮實的專業知識作後盾，在項目的實施過程中遇到難題或模稜兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費，甚至造成更大的錯誤。作為一名優秀項目經理更要精通本專業各方面的技術知識。在精於本專業各項技術的同時應該有更廣泛的知識面，要了解多學科、多個專業的知識，也就是説什麼都知道、什麼都要懂。這樣就可以在施工中輕鬆自如的領導各方面的工作，化解來自各方面的矛盾，順利完成項目施工任務。

四、有工作幹勁、有敬業精神、為人正直、敢於主動承擔責任

在工程建設實施的過程中，項目經理要接觸很多人，處理複雜多樣的工作，也會遇到各種各樣的問題，如：施工中遇到技術問題難以解決，經過業主、監理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案，此時工期緊張需要儘快解決施工方案。這就需要工程項目經理挺身而出，請教專家，有依據的提出方案，並與業主、總包同心協力解決難題。

五、思維敏捷，精力充沛

工程項目施工是一項紛繁複雜的工作，需要多方面考慮，緊密的佈置。這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成，在遇到突發事件時及時正確快速的處理，沒有敏鋭的思維是不可能作好這方面工作的。

項目經理投入最重要的事就是“五控制”(指成本、質量、安全、資金、進度的控制)。只有詳細而系統的由項目經理參與的控制計劃才是項目成功基礎。