2017房地產估價師房地產拍賣複習資料

房地產拍賣是房地產估價師日常工作的內容之一，也是考試的必考考點。下面本站小編為大家整理的房地產估價師房地產拍賣複習資料，希望大家喜歡。

房地產拍賣底價評估：

1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規定。

2、幾條相關法律。

①《擔保法》第五十五條規定：城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣後新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)村企業的廠房等建築物佔用範圍內的土地使用權抵押的，以實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

②《拍賣法》第六條規定：拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產。

第五十六條規定：委託人、買受人與拍賣人約定佣金的比例。

委託人、買受人與拍賣人對佣金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委託人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

拍賣未成交的，拍賣人可以向委託人收取約定的費用，未作約定的，可以向委託人收取為拍賣支出的合理費用。

3、房地產拍賣底價評估的特點。

①強制處分。處分行為要在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。

②快速變現。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低於正常交易價格。

③市場需求面窄，推廣力度小。

④消費者心理因素。認為處分被拍賣的`房地產價格會低於正常房地產價格。

⑤購買者的額外支出。拍賣時所發生的費用以及產權轉移時所發生的費用，由於競買者要支付拍賣機構佣金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。

4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然後可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調減。

5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮後續工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場比較法。

1、每一個需要安置的農業人口的補償費標準，為該耕地被徵用前三年平均年產值的( )倍 。

A.1至4

B.4至6

C.4至8

D.6至8

答案：B

2、受理拆遷估價技術鑑定後，估價專家委員會應當指派( )人以上單數成員組成鑑定組，處理拆遷估價技術鑑定事宜。

A 、1人

B.3 人

C.5人

D.7人

答案：B

3、房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其中四級資質註冊資本應在( ) 萬元以上

A、100

B.800

C.2000

D.5000

答案：A

4、批准臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過( )年。

A、1

B.2

C.3

D.4

答案：B

5、建設工期超過1年的，到位資金原則上不少於工程合同價的( )。

A、20%

B.30%

C.40%

D.50%

答案：B

6、建設單位應當自領取施工許可證之日起( )個月內開工。

A.1

B.2

C.3

D.4 E.5

答案：C

7、土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用20年後轉讓，受讓人的使用年限只有( )年。

A、20

B.30

C.40

D.70

答案：B

(1)施工單位應當依法取得相應等級的資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承攬工程。

(2)施工單位對建設工程的施工質量負責。施工單位應當建立質量責任制，確定工程項目的項目經理、技術負責人和施工管理負責人。建設工程實行總承包的，總承包單位應當對全部建設工程質量負責，建設工程勘察、設計、施工、設備採購的一項或者多項實行總承包的，總承包單位應當對其承包的建設工程或者採購的設備的質量負責。

(3)總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程的質量承擔連帶責任。

(4)施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。施工單位在施工過程中發現設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議。

(5)施工單位必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建築材料、建築構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字：未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。

(6)施工單位必須建立、健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，作好隱蔽工程的質量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建設工程質量監督機構。

(7)施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監理單位監督下現場取樣，並送具有相應資質等級的單位檢測。

(8)施工單位對施工中出現質量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。

(9)施工單位應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓，未經教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業。