2017年房地產估價師《經營與管理》備考試題

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　　試題

1.房地產經濟有哪些特徵?

2.房地產商品的買賣具有哪些特點?

3.土地基準價格、土地標定價格和土地市場價格各自的含義以及三者之間的關係。

　　答案：

1 (1)房地產位置的不可移動性。

(2)房地產開發經營管理需要的資金量大、時間長、資金週轉緩慢。

(3)房地產投資經營的風險性。

(4)房地產經營運動過程的統一性。

(5)房地產的基礎性、先導性和帶動性。

(6)房地產價值大，使用期限長，並且可以增值。

(7)房地產對市場經營運行的敏感性。

2 (1)房地產買賣雙方在達成協議時，必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產契約。

(2)房地產買賣契約，必須遵守國家的法律和法規，並且接受房地產管理部門的監督。

(3)房地產買賣成交後，必須按照規定的房地產行政管理部門辦理房地產立契手續，以及房地產所有權和土地使用權的權屬轉移登記手續，領取房地產所有權和土地使用權證書。

3 (1)土地基準地價是在不同類型和不同等級的城鎮，根據不同的土地等級，採取科學的評估方法，評估和測算出的商業、工業、住宅等各類土地的平均價格。

(2)土地標定地價是對某一塊需要出讓、轉讓、出租、抵押的地塊，通過科學的評估方法，評估出來的具體價格。

(3)土地市場價格是在土地的出讓過程中形成的實際交易價格。

(4)基準價格、標定價格是市場出讓價格的基礎主依據，市場出讓價格是基準價格和標定價格的實現形式。鞏固試題二

1、 某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。 應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價( )。

A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價

C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

2、 某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的.兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過( )途徑。

A.自行改變

B.經上級主管部門批准改變

C.經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續

D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續

3、 某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則其為保險目的評估的價值應為( )。

A.該兩幢房屋的正常市場價值

B.該兩幢建築物的重新建造成本

C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值

D.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值

4、 甲方(開發公司)於1993年7月委託乙方(建築公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此後甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委託估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。 確定評估結論的依據應是( )。

A.以1500萬元作為評估值

B.以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值

C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。

D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。

5、 甲方(開發公司)於1993年7月委託乙方(建築公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此後甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執