2017房地產估價師考試《經營與管理》提分試題（含答案）
提分試題一：
1.某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用於出租經營，購買價中的40%為自有資金，其餘為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用於還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是( B)。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
2.某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算後得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是(A )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
3.某房地產開發項目的開發週期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%。按季計息。則該項目建造成本的利息是( D)萬元。
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
4.某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是(A )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
5.房地產項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在於(D )。
A.變動成本的設置
B.銷售收入的不同
C.固定成本的設置
D.平衡點的設置
6.某房地產開發商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2，擬投資開發一房地產項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的`可變成本為2000元/m2，則該房地產開發項目的容積率至少是( B)。
A.2.0
B.3.0
C.4.0
D.5.0
7.有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，淨現值的期望值為125萬元，淨現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差係數是(A )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
8.在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建築面積，屬於(C )。
A.單元估算法
B.單位指標估算法
C.概算指標法
D.工程量近似匡算法
9.某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的(D )。
A.損益表
B.資金來源與運用表
C.資本金現金流量表
D.全投入現金流量表
10.在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為(D )。
A.時間類參數
B.融資類參數
C.評價標準類指標
D.收益類指標
提分試題二：
1.一般來説，房地產投資風險分析主要包括(ACDE )等分析。
A.投資資金的安全性
B.項目定位的科學性
C.期望收益的可靠性
D.投資項目的變現性
E.資產管理的複雜性
2.房地產市場結構包括(ABCD )。
A.總量結構
B.區域結構
C.產品結構
D.供求結構
E.資金結構
3.從房地產市場自然週期和投資週期之間的關係來看，投資週期滯後於市場自然週期變化的情況出現在( AB)。
A.第一階段
B.第二階段初期
C.第三階段初期
D.第三階段
E.第四階段
4.制定租售方案的工作內容主要包括(ACE )。
A.租售選擇
B.宣傳手段選擇
C.租售進度安排
D.廣告設計及安排
E.租售價格確定
5.隨着市場細分化研究的深入，在房地產營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點是(AB )。
A.消費者願意支付較高的價格
B.企業處於領導地位
C.消費者以年輕人為主
D.商品住宅多為豪宅
E.以投資性購買為主
6.按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是(ABD )。
A.同質偏好市場
B.分散偏好市場
C.個別偏好市場
D.集羣偏好市場
E.彌隙市場
7.現金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時間點“零”是(ACE )。
A.資金運動的時間始點
B.日曆年度的年初
C.某一基準時刻
D.既不能現金流出也不能有現金流入的時間點
E.既可有現金流入也可有現金流出的時間點
8.在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用於還本付息的資金包括(ABD )。
A.折舊和攤銷
B.投資回收
C.投資回報
D.未分配利潤
E.權益融資
9.房地產置業投資的效果主要表現為(BDE )等。
A.企業實力提升
B.租金收入
C.對社會貢獻增加
D.物業增值
E.物業權益份額增加
10.房地產開發前期的規劃管理包括(ABCD )。
A.開發項目的選址定點審批
B.規劃設計條件審批
C.規劃設計方案審批
D.核發建設用地規劃許可證
E.核發建設用地批准書
