2015年房地產估價師開發經營與管理預測卷
一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號。)
1.根據投資的對象，房地產投資可以分為( )。
A.房地產開發投資和購買投資
B.土地投資和房屋投資
C.建築材料投資和土地投資
D.生產投資和經營投資
2.不屬於房地產投資的物業類型是( )。
A.居住物業
B.商用物業
C.工業物業
D.農業物業
3.房地產開發商進行開發項目融資結構安排時，通常要投入佔項目總投資( )的自有資金或股本金。
A.15%
B.20%
C.30%
D.40%
4.從房地產投資的對象上來分，投資可以分為( )。
A.固定資產投資和流動資產投資
B.不動產投資和動產投資
C.長期投資和短期投資
D.境內投資和境外投資
5.不屬於影響房地產的因素是( )。
A.社會因素
B.環境因素
C.經濟因素
D.政策因素
6.某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按複利計息，那麼，年名義利率是( )。
A.8%
B.6.12%
C.12.62%
D.8.24%
7.房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是( )。
A.專業性
B.各異性
C.不可移動性
D.適應性
8.新建房地產項目的出租和銷售，屬於房地產的( )。
A.一級市場
B.二級市場
C.三級市場
D.存量市場
9.如果同一地區的某一類型物業的售價持續以較大幅度上漲，那麼該類型物業的出租需求就會( )。
A.減少
B.增加
C.不變
D.同步遞減
10.依代理委託方的不同對物業代理進行分類時，不包括( )。
A.首席代理
B.買方代理
C.賣方代理
D.雙重代理
11.選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業只選擇一個細分市場，通過生產、銷售和促銷的專業化分工，來提高經濟效益，這種目標市場選擇的模式屬於( )。
A.選擇專業化
B.單一市場集中化
C.市場專業化
D.產品專業化
12.某市上期房屋預測銷售面積200 000 m2，實際銷售220 000m2，平滑指數為0.43，則本期預測銷售面積為( )m2。
A.208 600
B.380 600
C.211 400
D.239 400
13.在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為( )。
A.融資類參數
B.評價類指標
C.時間類參數
D.收益類指標
14.當開發項目用地面積一定時，決定項目可建築面積數量的是( )。
A.容積率
B.建築高度
C.建築規模
D.建設工程
15.現金流入與現金流出之差稱為( )。
A.現金波動值
B.現金後期值
C.淨現金流量
D.現金流量差值
16.購置某物業用於出租經營，購買價格為100萬元，從購買後下一年開始有租金收入，年淨租金收入為20萬元，現金收支均發生在年初，目標收益為10%，則該項目的動態投資回收期( )。
A.小於5年
B.在5-6年之間
C.在6-7年之間
D.在7-8年之間
17.下列關於房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是( )。
A.成本利潤率是年成本利潤率
B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率
C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率
D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率
18.某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得税率為33%，則該項投資的税前現金回報率為( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
19.對於一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大於( )。
A.1.2%
B.1.5%
C.12.5%
D.16.7%
20.若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產投資的實際收益率為( )。
A.9.26%
B.10%
C.11.32%
D.12%
21.如某筆貸款的月利率為1% ，每月計息一次，按複利計息，那麼，年名義利率是( )。
A.12%
B.12.55%
C.12.68%
D.13.55%
22.臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到( )的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。
A.允許的最低經濟效益指標
B.最低收益率
C.最低淨現值
D.利潤為零時
23.對投資項目或投資方向提出建議，是( )階段的主要任務。
A.投資機會研究
B.初步可行性研究
C.詳細可行性研究
D.項目的評估和決策
24.已知某投資的淨現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10% ，則此項目的財務淨現值是( )萬元。
