關於物業管理情況的講話稿三篇

我市首部物業管理行政規章《瀋陽市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》）已經市政府第46次常務會議通過，以市政府44號令正式頒佈，並於xx年1月1日實施。這標誌着我市物業管理在法制化、規範化發展的道路上邁出了重要一步。《規定》的頒佈實施，為維護物業管理市場、規範物業管理活動提供了有力的法律保障。

一、充分認識《規定》的重要意義，切實增強物業管理工作的緊迫感、責任感

xx年9月1日，國家《物業管理條例》正式實施，這是我國物業管理髮展史上的里程碑，它標誌着我國的物業管理進入了法制化發展的新時期。為使國家《物業管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業管理法規體系，進一步依法規範物業管理活動，《條例》頒佈實施後，我們就着手成立了專門的《規定》起草小組。經過近兩年的調查研究，深入瞭解我市的物業管理情況並借鑑其他先進城市的立法成功經驗，並在廣泛徵求各方人士意見和反覆修改後，出台了我市第一部物業管理的地方性規章《瀋陽市住宅物業管理規定》。《規定》將我市物業管理遇到的問題，在《物業管理條例》規定的法制框架內，將《條例》的一些原則性條款，根據我市物業管理的實際情況進行了細化。《規定》的出台為進一步維護我市物業市場的秩序，規範物業管理活動，使物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。在我市物業管理髮展史上具有十分重要的意義。

我市的物業管理始於90年代初期。經過十幾年的發展，對於改善人民羣眾的生活、工作環境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業工程等方面起到了積極的作用。當前，隨着瀋陽城市建設的快速穩步發展和人民生活水平的日益提高，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從瀋陽的城市發展來看，要切實增強做好物業管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規劃，大規模建設，大力度投入，使城區的環境面貌發生了重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋平改坡、樓道整治、景觀街路粉飾等一系列工程項目，特別是xx年世園會的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，三分建設，七分管理。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔着服務居住人羣、維護公共秩序、管理建築物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。

其次，從人民羣眾的需求來看，要切實增強做好物業管理工作的責任感。維護人民羣眾的根本利益，是我們一切工作的出發點和歸宿點。目前，住房已成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉變為在關注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環境共同產生價值。物業管理作為住宅小區管理、社區建設的重要組成，越來越受到廣大羣眾的重視。因此，物業管理工作要從維護人民羣眾的根本利益出發，切實提高管理和服務水平，着力為百姓創造環境優美、秩序景然、人物和諧統一的居住環境。

為此，各級政府、各相關部門、物業管理企業都要自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。

二、認真分析物業管理髮展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規定》的活動

我市的物業管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規模，全市登記註冊物業管理企業536家，從業人員近3萬人；具備物業管理條件的住宅區物業化率達100%；244個實行等級服務的住宅小區中，已有173個組建了業主大會和業主委員會；相關政策法規基本健全；政府相關部門的監督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設四位一體的和諧瀋陽的新形勢下，在振興東北老工業基地的新工

作中，物業管理與廣大人民羣眾的要求相比，還有一定差距。主要表現在：一是部分物業管理企業的行為不十分規範，存在着服務不很到位、收費與服務不太相符現象；二是部分規模小的企業、人員素質較低、管理水平較差；三是物業管理市場還不夠規範、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業消費意識還沒有完全形成，業主重維護權利，輕履行交費義務的現象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實《規定》為契機，認真制定學習、宣傳《規定》的工作方案和周密的培訓計劃。紮紮實實推進物業管理工作，保障當事人權益，推動物業管理行業健康發展。

一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案説法及各種典型經驗介紹等多種方式，使廣大羣眾、社會各界人士、物業管理企業能夠在長期內對物業管理有一個系統、全面的瞭解；製作《規定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發到街道辦事處、社區、物業管理企業、業主等社會各個層面；開展市民滿意的物業管理企業評選活動。評選出市民滿意的物業管理企業，樹立典型，以典型為載體推動我市物業管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規定》的活動具體化。

二是舉辦學習《規定》培訓班。組織物業管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規定》各項條款的基礎上，明確物業管理中的具體職責，各項職責的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業管理企業培訓班。主要學習《規定》及其配套文件中物業管理項目的招投標、物業管理服務收費、物業管理服務合同及職業道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社區委員會、業主代表學習培訓班，逐步建立起塊塊負責、條條保證、上下聯動的工作體制，瞭解業主的權利和義務，規範業主大會、業主委員會的組建程序。

三是召開學習貫徹落實《規定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業管理企業維修責任的劃分及在物業管理工作中應承擔的責任；組織業主、物業管理企業、街道辦事處、社區代表,分別召開座談會、研討會，研討物業管理新體制中街道辦事處、社區應發揮的`作用、物業收費與服務等。

通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業主瞭解《規定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業主權利，履行應盡的義務，規範業主大會、業主委員會行為，協調共同利益關係；二是使物業管理企業認真執行《規定》，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信業主；三是促進行政執法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權限，不隨意干預民事關係，又要認真履行職責，強化執法監督，提高執法水平，保護物業管理活動當事人的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執行《規定》，促進物業管理，維護社區良好秩序。

三、全面貫徹落實《規定》，開創物業管理工作新局面

值此《規定》頒佈之機，以建設和諧瀋陽為目標，以創新管理，規範發展為出發點，與時俱進，開拓創新，認真貫徹落實《規定》，做到政府依法行政，業主依法自律，企業依法經營，共同開創我市物業管理工作的新局面。

（一）進一步完善物業管理法制建設，推進依法治業

為配合《規定》的頒佈實施，今年我們還出台了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《瀋陽市前期物業管理招投標管理規定》、《瀋陽市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《瀋陽市住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套法規，這些法規對《規定》起到了補充強化的作用，但這些法規還不足以含概全市物業管理的所有方面，我們將根據《規定》的實質內容，

結合我市實際，加強其他相關配套法律的編制工作，在做好《規定》與原有相關法規的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關的配套法規和實施細則，進一步完善我市物業管理地方法規體系。

《規定》對我市的物業管理提出了進一步要求，我們將根據其具體內容，對業主的權利和義務、物業管理過程中的行為，業主大會、業主委員會的組成運作、小區建設遺留問題、物業管理公司的規章制度等問題制定相應的整改措施，保證《規定》的順利實施。

（二）切實轉變職能，充分發揮市場調節作用

《規定》按照市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、合同等方面均作出了明確的規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。從這個意義上説，《規定》是一部運用市場手段規範物業管理的指導性文件。因此，全市各級物業管理行政部門，必須按照《規定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，積極培育物業管理有形市場，在物業管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規定》職責，強化行政管理

一是加強對業主大會建立工作的指導監督，促進業主自律和民主決策。目前我市具有物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，隨着《規定》的頒佈，我們將進一步加大指導和規範業主大會和業主委員的力度，按照法規賦予的職責，明確權利、義務，提高運作水平，引導業主大會在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。要通過規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。使更多的住宅小區進入到規範化的物業管理中來。

二是加大對招投標工作的監管和指導，維護業主合法權益。今年我市頒佈了《瀋陽市前期物業管理招投標管理規定》，通過此規定我市前期物業管理的招投標質量有了極大改善，廣大業主通過選聘，選聘了自己滿意的物業管理企業。今後，我們要在加強前期物業管理招投標的同時，指導和監督好物業管理的承接驗收和移交工作，維護好業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備和房屋的所有權與使用權，使前期物業管理更加規範。

三是嚴格加強對企業資質審查，進一步做好整頓和規範物業管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業管理企業的資質，並對12家物業管理企業下發了整改通知單。在這次學習、宣傳的過程中，我們將嚴格把握物業管理市場準入標準，完善資質動態管理，把物業管理企業的市場行為與資質日常管理和年檢相掛鈎，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業管理企業的行為更加法制化、規範化。對不符合資質等級的企業決不姑息，逐步淘汰不合格物業管理企業，淨化物業管理市場，優化我市物業管理行業隊伍的結構。

四是理順住宅小區建管關係。建管問題還是制約我市物業管理的一個主要問題。這些問題的產生對廣大羣眾的生活影響極大，也影響了物業管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業管理的住宅小區中，存在112件開發遺留問題，已經解決76件。在《規定》頒佈後，我們將首先明確開發建設單位、物業管理企業和業主三者的關係，明確三者各自的責權利；其次加強與相關部門的協調聯繫，堅持條塊結合，以區為主的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。

五是做好維修基金的監管工作。從我市物業管理實踐看，住宅小區的公用設施設備的維修責任劃分不清，極易給物業合理使用帶來阻礙，給業主、物業使用人工作和生活帶來不便。在繼續做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規範維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，確保資金的合理使用。

六是進一步理順物業管理收費與服務關係，促進行業良性發展。積極指導物業管理企業與業主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業管理服務收費與服務內容、服務質量相統一，理順物業管理服務收費價格與服務內容、質量關係，使物業管理服務收費標準的調整與物業管理服務質量的提高在互動中前進。

（四）明確責任，齊抓共管，形成物業管理合力

我市物業管理多年的實踐證明，搞好物業管理工作，關鍵在於加強領導，明確責任。具體的説就是要形成塊塊負責，條條保證，上下聯動的工作機制。各區政府要對轄區內的物業管理工作負全責；街道辦事處要對區域內的物業管理工作負全責；社區受街道辦事處委託要全面履行好監督、協調、指導職責。規劃、建設、執法、城建、公安、民政、物價等有關部門，要各司其職，各負其責，形成工作合力，將工作觸角延伸到小區管理的每個環節。特別是市、區兩級物業管理行政主管部門，要從實際出發，加強政策指導和工作協調，及時研究和解決物業管理工作中出現的問題，為全市住宅區物業管理工作的持續健康發展提供有力保證。

同志們：

今天，我們召開全縣物業服務規範化管理工作會議，主要是為了貫徹落實《XX縣物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》、《XX縣物業質量保脩金管理辦法》等7個文件精神，進一步統一思想，提高認識，細化任務，落實責任，紮實推進我縣物管行業規範有序發展，努力打造安全、舒適、文明、和諧的住宅小區。

我們已經印發物業管理相關規範性文件，這是當前和今後一個時期規範物業管理工作的指導性文件，希望大家認真學習領會，結合各自實際，抓好貫徹落實。下面，就我縣的物業管理工作講以下三個方面問題：

一、物業管理主要工作情況

近年來，我們加強管理，規範物業服務行為，在物業服務規範化管理等方面均取得了可喜的成績，有效推動了房地產市場秩序持續健康發展，為我縣經濟社會發展做出了積極的貢獻。

一是物業服務隊伍不斷壯大。目前，我縣已有4家有資質的物業服務企業，三級資質企業3家，暫定三級資質企業1家。二是物業服務規範管理覆蓋面不斷擴大。我縣物業服務企業發展管理小區28個，管理面積85萬平方米，除一些舊、小、分散的住宅區沒有實行物業管理外，我縣新建住宅小區已經全部實現了物業服務管理。三是物業服務規範化水平不斷提高。隨着物業服務規範化程度不斷提高，物業服務工作已經從基本打掃衞生、看守大門，擴展到了保安、保潔、維修、綠化、家政等方面，物業服務的範圍也從單純的小區物業管理髮展到現在的機關、學校、工廠等。目前，我縣28個管理項目中，榮獲“省級綠色社區”1個，“市級花園式小區”4個，為我縣居民創造了優美的居住環境。四是建立健全規章制度，規範物業管理工作。近年來，根據有關法律法規，我縣先後制訂出台了《XX縣物業管理辦法》、《XX縣住宅專項維修資金收繳管理辦法》等規章制度，為我縣物業服務規範化管理和物業服務行業健康發展提供了制度保證。五是加強維修資金管理，管好房屋“養老金”。嚴格依照“專户存儲，專款專用，所有人決策、政府監督”的原則，實施了住宅專項維修資金制度，保障了住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大中修和正常使用，有效地改善了廣大業主的居住環境。目前，已有9個住宅小區1300餘户交存了維修資金共計274萬元。

二、物業服務管理工作存在問題

在肯定成績的同時，我們也要清楚地看到，我縣物業服務行業仍然處於起步階段，物業服務規範化管理工作中出現的一些新情況、新問題也亟需解決。

一是物業服務市場觀念淡薄，規範化管理水平亟待提高。住房制度改革以來，我縣絕大部分住房已完成私有化，成為居民的私有財產。有相當一部分小區無物業管理或由單位代管，沒有納入物業管理範圍，物業管理覆蓋面不夠大，物業企業管理水平與業主的要求還有一定距離，物業服務市場觀念淡薄，亟需規範。

二是業主自治組織不到位。目前，全縣成立業主大會和業主委員會等業主自治組織的小區幾乎為零。居民小區沒有成立自治組織，容易激化業主和物業服務企業矛盾，導致居民小區無法推行物業服務規範化管理，甚至無法管理，成為影響社會和諧穩定熱點、難點問題。

三是部分服務企業建管分離不到位。我縣住宅小區基本是物業管理企業作為開發商的子公司來管理的，共用部位、共用設施設備交接過程中缺乏嚴格的承接移交手續，給後期的物業管理造成很大的困難和壓力。

四是因共用部位、共用設施設備產權不明晰。一些住宅區由於供水、供電、小區道路等產權歸屬不明確的問題，容易產生維修責任承擔和費用分攤等方面矛盾，加重了業主負擔，侵害了物業服務企業權益，甚至容易引發矛盾、衝突和上訪事件，影響了社區的和諧穩定。

五是物業服務管理不規範。一些企業忽視業主權益，有的不按合同約定提供質價相符的服務，多收費少服務以及收

費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在；處理問題時簡單生硬，服務質量和服務態度很差，個別物業企業專業水平低，服務、管理跟不上，服務項目髒、亂、差，業主不滿意，陷入惡性循環，嚴重損害了物業服務企業的社會形象，影響了物業服務行業的健康發展。

六是規章制度宣貫落實力度不夠。有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，服務意識差。一些小區的業主不知道如何維護自身的權利，對物業小區出現的問題，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是經常出現採用拒絕交費等辦法來解決。這就證明我們物業服務企業在宣貫落實上沒有用心去工作，政策引導不到位，造成了出現矛盾後無法通過有效渠道進行合理解決。

三、下一步工作思路和重點

工作思路：要以貫徹落實《物業管理條例》為載體，提升物業管理行業整體服務水平為目標，堅持正面引導與強化行政監管並重，進一步規範市場秩序，優化市場環境，推動各項規章制度全面落實，努力開拓物業管理工作新局面。

（一）健全管理體系，推進各項管理制度有效實施 要健全完善管理機制，着力從解決行業發展中的熱點和難點問題入手，針對物業服務企業退出項目管理監管機制不健全、物業保脩金的交存不到位、共用設施設備產權不明確等突出問題，修訂《XX縣物業管理辦法》、出台《XX縣住宅》

小區物業管理與各專業管理部門職責分工暫行規定》等制度；要進一步規範物業合同備案等有關程序，制定公佈《臨時管理規約》、《XX縣物業服務合同》等示範文本，努力搭建新的物業管理法制框架，使物業管理能夠按照較為完善的市場規則去運行和發展。

（二）加大監督檢查力度，提升物業管理水平

監督檢查是物業規範化管理年活動的重要環節，是淨化物業企業隊伍、規範物業管理行為、提升物業服務水平的重要手段。當前，我縣大部分企業能夠依法經營、規範服務，為改善居住環境，構建和諧社區做出了積極貢獻。但也有個別企業服務質量、社會信譽差，還有一些沒有物業服務企業資質的組織和個人實際上也在從事物業服務活動，擾亂市場，嚴重影響了物業服務行業的健康發展。要大力推行有資質物業服務企業實施物業服務，杜絕沒有物業服務企業資質的組織和個人從事物業服務經營。外地物業服務企業要在我縣設立分支機構，在房地產管理處備案後，才可從事物業管理。要嚴格物業服務行業規範和標準，從嚴查處有令不行、有禁不止、違規違約經營的行為，及時清除業主投訴多、甚至引發上訪、影響社會和諧穩定的不合格、不誠信企業。

（三）加強行業自律，爭做行業典範

目前，我縣物業服務行業還處於起步階段，物業服務規範化覆蓋率還不高，物業服務精細化程度還很低。

尊敬的各位業主:

你們好!

歡迎你們正式入夥××名城住宅小區,併成為我們尊敬的業主。在此,××物業有限公司全體同仁向你們表達最崇高的敬意。

××名城住宅小區籍環境優雅的整體定位、温馨和諧的社區氛圍獲得了眾多業主的信賴。××物業成立近10年來，作為一家資深的特區物業企業,堅持走專業化、品牌化、市場化道路發展，目前橫跨數省，深獲相關客户肯定。××物業管理有限公司榮幸的作為小區管理服務機構，將竭誠為業主提供、熱情周到的服務,同時承諾嚴格依照物業管理相關法規條例和省、市的相關法規，在法律法規許可的框架下熱情服務。對本住宅小區實行正規化、規範化、科學化的高效管理。

現在,請各位尊敬的業主在發展商公告所指定的收樓時間,前往小區管理辦公室辦理相關入夥手續,我們將竭誠為你們提供服務。

我們衷心期望在我們工作服務時,能夠得到你們的鼎力支持與配合。 你們的期望,是我們工作努力的方向;你們的滿意,是我們服務的目標。 讓我們攜手共創幸福美好的家園。

真誠感謝你們對我們管理服務工作的支持與配合!

敬祝全體業主:生活美滿,入夥順意!