物業管理情況彙報

為提升我縣物業管理整體水平，進一步落實科學發展觀。2009年6月23日，房管局組織了部分房地產開發企業、物業企業負責人赴全國物業管理先進城市江蘇省無錫市進行了實地參觀考察。

一、無錫市物業管理的體制、模式及成功經驗。

(一)政府對物業管理的重視程度高，扶持力度大。

1、新聞媒體以公正的立場大力宣傳物業知識，以正確的輿-論導向引導社會和羣眾。這一做法增強了羣眾對物業的認識，形成了物業發展的良好氛圍，改變了物業企業與業主一貫存在的對立局面，促進了平安、和諧社區的建立。

2、各部門大力扶持物業，統一認識物業發展對市容市貌、勞動就業、城區改造、社會和諧維穩等工作中所起到的重要作用。

3、對未進行物業管理的老城區，由政府投入統一改造完善各項配套設施，實行物業規範化管理。

(二)嚴格規範房地產開發市常

無錫市的房地產開發項目，以規劃設計為龍頭，在小區立項及批准建設前審核小區物業各項配套措施(小區道路、停車位、停車嘗綠化率、物業用房等)是否到位，房屋預售許可、建設監理、竣工綜合驗收為龍身，房產部門發證、物業監管為龍尾，各部門嚴格把關，環環相扣，從根本上杜絕了開發企業在項目開發中為追求利益最大化而忽視小區物業配套設施的建設。

二、我縣目前物業管理的現狀

(一)物業管理規模小，規劃設計理念滯後。

目前我縣超過3萬平方米的物業管理項目只有6個，而無錫最低的都有20多萬平方米，而且我縣所規劃設計出來的無一處是上檔次的封閉小區，到處是店面，到處是臨街房，道路設計也不能滿足小區生活需要。

(二)開發商為追求利益最大化缺乏誠信意識，欺瞞業主，各主管部門監管不力，導致羣眾利益受損。

我縣目前的開發企業資質低，有的是臨時資質的企業，有的是外地的開發企業，有的企業缺少誠信，有的企業從一開始就是臨時觀念，打一槍換一炮。很多小區基礎設施、輔助設施、配套設施還未完善，但開發企業已消失的無影無蹤。很多小區下水道都根本未接至主管，各種用水均是靠向地下滲透。房屋質量出現問題屬於開發企業的保修期範圍內，卻找不到人。在規劃設計中所描述的`綠化、老年活動中心、體育健身器材等很少配套。

(三)居民購房時的環境意思不強，物業消費意思淡薄，物業服務企業服務水平亟待提高。

業主在購房時注重的是價格和地段，只要地段好或是價格便宜就買，對於小區的配套設施是否規劃完善不是很關注。入住後發現問題卻不知道怎麼維權，只是責怪物業服務企業，以致拒交物業服務費，無“花錢買服務”的意識，公共環境衞生意識淡保各物業企業資質較低，大部分物業企業只有一個項目，有的與開發建設單位存在連帶關係，服務水平不能滿足業主需要。

(四)小區公用部位的侵權糾紛時常發生。

個別業主進住小區後擅自亂搭亂建，物業企業只具有服務職能，沒有行政管理手段，發現問題後只能是勸阻或向相關職能部門報告，造成業主對物業企業的不理解和不信任。有的職能部門接報告後經常推諉，以為是小區業主的事情，沒有實施有效的監督管理。

(五)房地產開發項目交付使用把關不嚴。

我縣幾乎是所有小區均存在房屋剛剛封頂，外牆剛剛粉刷完畢，道路、綠化等輔設施全無的情況下就交房，業主也知道配套設施沒有完善卻自願接受房屋，此舉埋下了許多隱患，給後續的物業管理工作帶來了極大不便。

三、措施與建議

(一)運用多種形式大力宣傳《物權法》和《物業管理條例》，營造我縣物業管理的良好氛圍。進一步完善物業管理法制環境，規範物業服務企業服務行為，積極引導業主不斷增強消費意識、公德意識和責任意識，增進業主對物業管理相關法律法規知識的瞭解和對企業的理解與支持。

(二)規劃、設計部門應嚴格按照《物業管理條例》中規定：在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃，合理佈局公用配套設施和物業管理服務設施。各職能部門必須嚴格按照各自職責進行監督管理，規範房地產開發市場，引導物業管理工作向法制化、制度化、正規化發展。

(三)加強開發企業的資質管理，增強開發企業的誠信意識，扶持一批講誠信的開發企業，註銷或向社會通報不講誠信弄虛作假的開發企業。

(四)規範土地拍賣市場，儘量減少零星供地，除開發企業外自然人不得參加土地的競買，對被主管部門通報批評或業主投訴多的企業實行黑名單制。

(五)加強領導，建立物業管理相適應的組織機構。我縣物業工作目前由房產局具體承辦，因體制問題許多工作心有餘力不足，建議參照外地先進做法，由政府牽頭成立物業管理委員會，分管副縣長任委員會主任，各相關職能部門負責人為副主任，下設辦公室，辦公地點仍在房產局。開發項目從立項審批到房屋發證及最後的物業監管由該辦公室全程參與並加以監管。

(六)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。

1、建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，從服務標準上嚴要求、嚴管理，達到服務與收費相一致。

2、建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用。

3、加強企業資質管理，對業主投訴多、服務質量差、屢教不改的企業註銷其資質證書或降低資質等級。

4、要求物業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同要公開，服務項目、收費標準要公開。

5、加大物業企業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業管理人員不斷提高管理水平，以適應物業管理產業發展需要。

(五)切實踐行科學發展觀，對我縣各小區存在的需解決的問題進行全面的梳理並協調解決。對因開發較早而沒有物業配套設施未進行物業管理的小區以及單位住宅區，由政府安排規劃建設、市容、開發企業及其他相關部門逐一完善。