2017房地產估價師房屋估價方法複習講義

價行業面臨着新的機遇和挑戰,其中核心的挑戰在於對房地產估價師的管理上。下面本站小編為大家整理的房地產估價師房屋估價方法複習講義，希望大家喜歡。

一、居住房地產估價(分普通住宅、高檔公寓、別墅)

1、影響居住房地產價格的區域因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環境質量、治安環境、城市大配套設施條件、人文環境等。

2、影響居住房地產價格的個別因素：建築結構、類型和等級、裝修、設施與設備、質量、朝向與樓層、户型、產權情況。

3、各種類型的居住房地產區域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。

二、商業房地產估價(含餐飲)

1、商業房地產及其估價特點。

①經營內容多。不同的經營內容(或不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對經營內容不同的各部分房地產採用不同的資本化率。

②轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租後又分割轉租給第三者，因此在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。避免有的估價委託方僅是承租人，卻以房地產所有人的身份委託估價。注意轉租的合法性。

③裝修高檔而複雜。有些地方，買下或租下別人經營的商業用房後，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。

2、影響商業房地產價格的主要區域因素：繁華程度、交通條件(公交通達度、交通便捷度)。

3、影響商業房地產價格的主要個別因素：臨街狀況、內部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉租的可能性(轉租將影響投資商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值)。

4、餐飲房地產估價：蒐集包間數、座位數、就餐次數、人均消費額等;經營成本：保險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業壟斷收益。

由於在房地產交易市場中時常出現假房產證，導致買房人權益受損害，因此，國務院　幾部委採取了統一印製房產證的管理措施，規定房產證由指定廠家印製，房產證像貨幣一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產證的危害，但審判實踐中應特別注意與這些措施有關的一些問題。

要判斷房產證的真假，首先必須明確兩點：

(1)按國務院幾部委規定統一印製的，是房產證的證書用紙，而不是有法律效力的房產證。一個書面憑證是否成為有效的房產證，完全不在於證書用紙的印製行為，而在於有權登記機關的發放行為。

(2)判斷真假房產證的惟一標準，不是房產證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產登記機關的印鑑。只要房產證上登記機關的印鑑是真的，即使沒有使用統一印製的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產證也是真的;只要房產證上登記機關的印鑑是假的，即使使用了統一印製的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產證也是假的。所以，幾部委採取統一印製房產證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導真假房產證的判斷依據，使人們誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產證才是真的房產證，而忽略了判斷房產證真假的惟一依據就是登記機關的.印鑑。

一、房地產價格的含義

人們對價格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價格是商品價值的貨幣表現;價值是凝結在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。

上述兩種價格定義，第一種講的是"現象"，第二種講的是"本質"。由於房地產估價主要是從現象上把握房地產價格的"量"而不是"質"，所以房地產價格可以定義為：和平地取得他人的房地產所必須付出的代價--貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在現今市場經濟社會，房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，如以房地產作價出資入股換取技術、設備等。

二、房地產價格的形成條件

房地產與其他經濟物品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，並且人們對它們有需求，即必須同時具有有用性、稀缺性和有效需求。

(一)有用性

一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充飢，住宅可以居住。房地產如果沒有用，人們就不會產生佔有它的要求或慾望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。

(二)稀缺性

一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，説一種物品是稀缺的，並不意味着它是難以得到的，僅意味着它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。

(三)有效需求

人們對一種物品有需求，是指不僅願意購買它，而且有能力購買它。僅有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。例如，對於一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起;乙家庭雖然買得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買不起;丁家庭既需要，也買得起。在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。因此，需要不等於需求，需要只是一種要求或慾望，有支付能力支持的需要才是需求。當然，房地產由於既是一種可以滿足生產、生活需要的生產要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產的需求不僅有"為用而買"的使用性需求(或稱消費需求)，還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。