2017房地產估價師備考複習指南

許多想要報考房地產估價師資格證的都是在職人員，那麼在職人員要怎麼樣才能順利通過這門考試呢?下面本站小編為大家整理的房地產估價師備考複習指南，希望大家喜歡。

1、上班族如何擠時間學習

作為上班族來講，在上班時間不可能看書，在下班之後又會有各種各樣的家庭瑣事，如何在有限的時間內擠出最多的學習時間，是很多人都關心的問題。

以下是我個人的一些看法：

首先，在上下班時，可以通過手機觀看網校的移動課堂，通過這段時間不斷的重複老師講過的重點和難點內容。在上下班途中，也可以自己對知識點進行回憶，個人覺得這段時間就是建立自己知識體系的最佳時期。有時候會看到有人在公車上看書，我不推薦。畢竟公車上受到的干擾特別多，能不能安心看進去就是一個問題。而回憶知識點這種方法則不會受到影響，畢竟它是一個自己思考的過程，是主動地在尋求知識，而不是像看書一樣被動地接受知識。

其次，在下班到家之後。儘量縮減不必要的時間，全部用在學習上。有一個考友是這麼做的，他堅持三問：“這事與考試比較，是不是必須自己做?是不是必須自己現在做?非自己 現在做不可的事如何做?”相信通過這樣的話語，大家都會有一個比較明瞭的體系了，在準備考試這段期間內，需要放棄很多東西，比如娛樂活動，適度的娛樂還是需要的，但長時間的，純粹的娛樂活動就沒有再繼續的理由了。要耐得住寂寞。

2、學習的方法順序問題

首先要聽課，由於考試的內容繁多，知識點瑣碎，在聽了老師的課件之後再閲讀教材就可以更加準確的把握教材的重難點，把握教材的內容，有針對性的學習教材 內容。在聽課時要及時得標記在課本上，而在自己閲讀課本時，除了要重點閲讀標記內容外，還要補充閲讀沒有標記的內容，做到不遺漏任何一個知識點。

接下來是做習題。在做習題時，要注意標記自己錯的題目，並進行改進和完善。做習題時儘量不要翻書，將自己放在一個模擬考場的氛圍中，在做完之後再進行查看正確與否。這就又進入到了一個特別關鍵的階段了，就是歸納總結。對於正確的題目，自己要再花時間想想它考的知識點是什麼，怎麼考，是以什麼形式考的，為什麼要考，還可以怎麼考等等問題;而對於自己錯誤的題目，則要想一下自己為什麼錯了，知識點之間有沒有什麼聯繫，如果下次再碰到了能不能保證做對。

然後就步入了複習的階段。在複習，我們要把握的內容是“做加法”。什麼意思呢，就是説對每個知識點再進行重複學習，之後用習題進行檢驗，對自己學到的東西再進行評價和補充。能一遍做到的事情絕不做二遍，堅持二八原則。

3.要注意避免走入學習過程中的幾個誤區：

誤區一：反覆聽課，以聽課代替看書記憶。有的朋友很喜歡聽課件，同一個老師的一遍不行，聽兩遍;聽這個老師的還不放心，還要找別的老師的來聽。就拿基礎班來説，一門課程大約30個小時，聽兩遍就60個小時，如果找還要聽別的老師的，那就差不多100個小時。這是多麼龐大的時間數目呀，難怪説時間緊張。聽課件當然輕鬆了，跟着老師的思路(有的朋友甚至還不跟思路呢，就在那裏耗時間)，還可以看網頁，聊qq，啥都不耽誤，而且到了結束，感覺整本書都掌握了，自我感覺還 不錯。但是一做題，就出問題了，這裏記不清楚那裏不能確定，到頭來，還是不會做題。

那麼，問題出在那裏呢，該如何利用課件呢。

俗話説：“師父領進門，修行在個人”，課件也是這樣的作用，起到領進門的作用，如果你能看懂教材了，也就表明你已經進門了，如果這個時候還糾纏在課件上，我覺得你永遠在門口徘徊，不可能進入修行階段，而考試難度，永遠不可能停留在入門階段。所以，我覺得課件聽一遍(在不明白不理解的地方聽兩遍)就行，做到難點重點心中有數，做到能讀懂書上內容為止。切記不要以聽課件來代替看書做題、記憶理解!

誤區二：重點抓講義，以講義為中心。有的朋友很喜歡看講義，不可否認，講義是教材的濃縮，是教材的昇華，也是老師們對教材重點難點的提取，但是因為這就放棄教材，無異於捨本逐末。對於知識結構，只有教材最完善，尤其是沒有基礎或者基礎差的朋友，理解教材是複習第一步，那些簡單的定義概念，對於以後的大題非常有幫助。説白了，只有教材才能讓你樹立完整的知識結構，其他的無一能達到此目的。那麼如何利用講義呢，講義要和課件一起用，在明白了那些基本含義之後，和課件一起對重點難點知識吸收用!

誤區三：到處找題做，做多了就理解了。現在市面上的練習很多，我的看法是在網校的題庫裏做題就可以了，很多朋友在利用這個資源的時候就是看題，而不是做題，看一看答案都會，一做題都不會。翻看書瞭然，關了書茫然，實際上是完全沒有掌握。我的觀點是，對於書上的例題，不管大小，難易，都按照考試的要求認真的寫在本子上，好好做一遍。很多通過了考試的朋友，也不一定能把書上的例題答對80%以上，所以大家可千萬別小看這些例題。一遍不行做兩遍，這樣反覆記憶，大有裨益的。對於其他的練習，我的建議是最少做兩遍，一定要做到：做了就能掌握，掌握就能吸收，吸收就能融會貫通。那種看題式 的練習方法，越少越好!

對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。住房建設規劃是引導和調控城市近期住房建設的專項規劃，其確定的住房建設目標、建設總量、結構比例(如新建住房套型結構比例要求)、建設時序和空間佈局等，特別是普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模或在住房建設總量中的.比重，對商品住房價格有較大的影響。住房建設總量增加特別是限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。

物價

房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區分開來，對它們之間的關係作一分析。

反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數和生產資料價格指數。居民消費價格指數(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數。居民消費價格指數分為食品、衣着、家庭設備及用品、醫療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。該指數是綜合了城市居民消費價格指數和農民消費價格指數計算取得。生產資料價格指數 (Producer Price Index，PPI)也稱為生產者價格指數、工業品出廠價格指數，是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產品、木材等項目。中國目前統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數和生產資料價格指數的變動並不反映房地產價格的變動，只是間接影響。房地產價格與一般物價的互動關係非常複雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，那麼物價變動的百分比就相當於房地產價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示房地產價格與一般物價之間的實質關係未變。

不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建築材料價格(尤其是建築鋼材、水泥、木材的價格)、建築構配件價格、建築設備價格、建築人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發建設成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。

就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關係，在日本存在着下列兩種看法：“一種看法是重視地價上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價上漲這種因果關係的;另一種看法則認為存在着貨幣量的增加→物價上漲→地價上漲這種關係”。

從較長時期來看，國內外統計資料表明，房地產價格的上漲率要高於一般物價的上漲率。但在房地產價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。

關於房地產價格中的房價(房地價格)與地價的關係，目前有三種觀點：一是成本決定論，認為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導致房價上漲。二是需求帶動論，認為房地產作為最終產品，其價格由市場供求決定，地價水平取決於房價水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀點都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關係在一定範圍內是相互作用、相互影響的關係。實際上，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決於房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農產品價格水平決定的。但在房地產開發用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響着新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應的。

假設開發法是預測估價對象未來開發完成後的價值，然後減去預測的未來開發成本、税費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

假設開發法的理論依據是預期原理。

假設開發法適用的對象是具有開發或再開發潛力的房地產;適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。

運用假設開發法估價一般分為6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估算開發經營期;④預測開發完成後的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售税費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的税費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。