2017年房地產估價師《經營與管理》複習題

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(2008年真題)某房地產開發項目的佔地面積為8000㎡，土地使用權年期為40年，總建築面積50000㎡，

其中服務式公寓35000㎡，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡，地下車位230個(10000㎡)項目建設期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金佔35%，其餘投資來源於貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的淨銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡?年，運營成本為阻金收入的`20%：服務用房的殘值為20萬元。

假設：投入全部發生在年初，收入發生在年末且可以全部再投入，貸款按年計複利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

(1)該項目的借款計劃和還款計劃。

(2)該項目全部投資內部收益率。

(3)該項目自有資金財務淨現值(12分)(2006年試題)

1.造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.目標定價法

D.認知價值定價法

2.某房地產開發企業經過市場調研後，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那麼，開發商在目標市場選擇過程中採用的是(　　)模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.大量定製

D.市場集中化

3.下列影響購房者購買行為的因素中，屬於心理因素的是(　　)。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

4.某家庭預計今後20年內月收入為8000元，如果其中的40%可以用於支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是(　　)萬元。

A.28.62

B.35.57

C.41.56

D.48.24

5.購置某物業用於出租經營，購買價格為100萬元，從購買後的下一年開始有租金收入，年淨租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期(　　)。

A.小於5年

B.在4～5年之間

C.在5～6年之間

D.在3～4年之間

1.影響市場內所有投資項目，投資者無法控制的風險是(　　)。

A、未來經營費用的風險

B、系統風險

C、持有期風險

D、非系統風險

2.房地產開發項目自建造完成之日起至物業的運營成本超過其產生的收益之時稱為(　　)。

A、全壽命

B、使用壽命

C、自然壽命

D、經濟壽命

3.A=Pi+式中(　　)是投資者投入資本P後收穫得的投資回報。

A、Pi

B、

C、A

D、P

4.已知某筆貸款年名義利率為12%，年實際利率為12.62%，則該筆貸款是按(　　)計息一次來計算的。

A、半年

B、季度

C、兩個月

D、月

5.單利計息與複利計息的區別在於(　　)。

A、是否考慮資金的時間價值

B、是否考慮本金的時間價值

C、是否考慮先前計息週期累計利息的時間價值D、採用名義利率還是實際利率

6.某投資者從事酒店開發，建成後用於經營，則其成本為(　　)。

A、建設成本

B、經營成本

C、開發過程中的成本支出

D、含建設成本和經營成本

7.居住建築面積與居住建築用地面積之比稱為(　　)。

A、居住建築密度

B、居住建築面積密度

C、居住面積密度

D、建築密度

8.某小區佔地總面積2.4公頃，規劃建設用地面積20000平方米，其上建有8棟(每棟6層，每層建築面積均為600平方米)住宅樓和配套及公建用房(建築面積為1200平方米)，該小區的容積率為(　　)。

A、1.25

B、1.44

C、1.50

D、0.24