2016註冊房地產估價師《制度與政策》仿真題答案
一、單項選擇題
1.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P109，房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納税費的依據。成交價格明顯低於正常市場價格的，以評估價格作為繳納税費的依據。
2.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P109，原建設部《城市房地產轉讓管理規定》中規定："房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格。
3.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P110，未取得《房地產估價師註冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
4.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P110，因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的，屬於房地產轉讓。所以A選項不正確。
5.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P111，房地產買賣是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
6.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P111，根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
7.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P111，房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
8.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P113，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓”知識9.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P113，根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。”70年-28年=42年。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓”知識
10.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P114，經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。
【該題針對“已購公有住房和經濟適用房上市的有關規定”知識
11.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P115，房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
【該題針對“商品房預售許可”知識12.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P115，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。3000萬元×25%=750萬元。
【該題針對“商品房預售的條件”知識13.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
14.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
15.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P117，中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。
【該題針對“商品房銷售代理”知識
16.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P118，商品房銷售按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。所以C選項不正確。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
17.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P118，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，分攤的共有面積部分為共有產權。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
18.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
19.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
20.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根據誤差的處理方式：產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。即：合同約定建築面積100㎡×103%×5000=515000元。
【該題針對“商品房買賣合同”知識21.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、户型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
【該題針對“商品房買賣合同”知識22.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。
【該題針對“商品房買賣合同”知識23.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
24.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(95-100)/ 100=-5%。
【該題針對“商品房買賣合同”知識25.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根據誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足，即：97×103%×4000=399640元。
【該題針對“商品房買賣合同”知識26.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%。
【該題針對“商品房買賣合同”知識27.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P120，承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關係的，出租人應當繼續履行原租賃合同。所以C選項不正確。
【該題針對“房屋租賃的政策,房屋租賃的政策”知識28.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P122，房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。所以A選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P122，租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
【該題針對“房屋租賃合同”知識【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P122，承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬於人為終止。所以B選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識31.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P123，公有住宅用房無正當理由閒置6個月以上的，屬於由於租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
【該題針對“房屋租賃合同”知識32.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P123，變更租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂後30日內，持有關部門的證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
【該題針對“房屋租賃登記備案”知識
33.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P124，承租人經出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。
【該題針對“房屋轉租”知識
34.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P124，轉租合同必須按照有關部門規定辦理登記備案手續。所以D選項不正確。
【該題針對“房屋轉租”知識
35.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
【該題針對“房屋轉租”知識
36.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P125，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
【該題針對“房地產抵押的概念”知識
37.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P125，房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
【該題針對“房地產抵押的概念”知識38.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P125—126，以單純的土地使用權抵押的，其設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。
【該題針對“房地產作為抵押物的條件”知識39.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P127，抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。
【該題針對“房地產抵押的一般規定”知識40.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P127，以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產抵押的一般規定”知識
41.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P127，以中外合資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產抵押的一般規定”知識
42.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P127，以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，並報其上級主管機關備案。
【該題針對“房地產抵押的一般規定”知識
43.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P130，《物權法》規定抵押權自登記時設立。
【該題針對“房地產抵押登記”知識
44.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P133，依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償：順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先於未登記的受償;抵押權未登記的'，按照債權比例清償。
45.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P133，抵押房地產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
46.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P133，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，抵押權已登記的，順序相同的，按照債權比例清償。所以A選項不正確。
47.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P133，人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價格或者市價的80%。
二、多項選擇題
1.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P108，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
2.【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P108，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。
3.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P109，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
4.【正確答案】：AE【答案解析】：參見教材P110，房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
5.【正確答案】：ABD【答案解析】：參見教材P111，房地產繼承、房地產贈與均屬於房地產無償轉讓。
6.【正確答案】：ADE【答案解析】：參見教材P111，房地產贈與屬於單務行為，受讓人不需承擔任何義務。所以BC選項不正確。
7.【正確答案】：CD【答案解析】：參見教材P111，根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面上有建築物的房地產轉讓和地面上無建築物的房地產轉讓。
8.【正確答案】：CD【答案解析】：參見教材P113，房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用於明確各方權利、義務關係的協議。
9.【正確答案】：ABE【答案解析】：參見教材P113～114，以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。劃撥土地使用權轉讓的處理方式中需辦理出讓手續，要變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金。所以CD選項不正確。
10.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P114，《中華人民共和國城市房地產管理法》對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方徵收土地收益金。
11.【正確答案】：ABDE【答案解析】：
正確答案：ABDE
答案解析：參見教材P115，商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
12.【正確答案】：AB【答案解析】：參見教材P117，商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。
13.【正確答案】：DE【答案解析】：參見教材P117，房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
14.【正確答案】：AE【答案解析】：參見教材P118，商品房的建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。
15.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P118，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或按建築面積計價。
16.【正確答案】：ACDE【答案解析】：參見教材P118～119，根據商品房買賣合同，合同未作約定的，凡是面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。所以B選項不正確。
17.【正確答案】：BD【答案解析】：參見教材P119，房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
18.【正確答案】：BE【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
19.【正確答案】：AE【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。
20.【正確答案】：AB【答案解析】：參見教材P120，按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。
21.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P121，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的必備條款。
22.【正確答案】：BDE【答案解析】：參見教材P121，未依法取得《房屋所有權證》的;共有房屋未取得共有人同意的，屬於不得出租的情形。
23.【正確答案】：ABCE【答案解析】：參見教材P122，承租人利用承租的房屋從事非法活動的，屬於房屋租賃合同人為終止的情形。
24.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P123，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂後30日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續。
25.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。所以A選項不正確。
26.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P124，房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。
27.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P125，抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
28.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P126，權屬有爭議的房地產不得設定抵押權。
29.【正確答案】：ACE【答案解析】：參見教材P133，依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產。
